Avhendingsloven 2022: Hva betyr de nye reglene for boligkjøpere og selgere?

Derfor ble det vedtatt flere endringer i loven som trådte i kraft 1. januar 2022. Hensikten med de nye reglene er å gjøre bolighandelen tryggere, enklere og mer forutsigbar for både kjøpere og selgere. 

Men hva innebærer egentlig de nye reglene, og hvordan påvirker de deg som skal kjøpe eller selge bolig? I denne artikkelen vil vi gi deg en oversikt over de viktigste endringene i avhendingsloven 2022, og hva du bør være oppmerksom på.

De viktigste endringene i avhendingsloven i 2022:

• Forbud mot “som den er”-salg: Selger kan ikke lenger fraskrive seg ansvaret for feil og mangler ved boligen ved å bruke generelle forbehold. 
• Strengere krav til tilstandsrapporter: Det innføres minstekrav til hva en tilstandsrapport skal inneholde og hvordan den skal utføres, for å sikre at både kjøper og selger får et mer objektivt og pålitelig bilde av boligens tilstand, men en godkjent tilstandsrapport er fortsatt ikke pålagt. 
• Enklere regler for prisavslag: Kjøper kan kreve prisavslag uten å måtte vurdere vesentligheten av feilen eller mangelen, så lenge den ikke er bagatellmessig. Prisavslaget skal beregnes ut fra kostnaden ved å utbedre feilen eller mangelen, eller ut fra verdiforringelsen som følge av feilen eller mangelen.
• Egenandelstak på 10.000 kroner: Før 2022 måtte feilen være omfattende for at selger ble erstatningspliktig. Nå kan selgeren ende opp med deler av regningen for feil over 10.000 kroner. 
  
  ‍

‍

Forbud mot “som den er”-salg

En av de mest omdiskuterte endringene i avhendingsloven 2022 er at det ikke lenger er mulig å selge boliger under generelle forbehold, som det populære “som den er”-forbeholdet. Tidligere kunne selger fraskrive seg ansvaret for eventuelle feil og mangler ved boligen ved å bruke dette forbeholdet, som betydde at kjøper måtte akseptere boligen i den tilstanden den var i ved visning. 

Dette ga ofte opphav til konflikter og tvister, da kjøper kunne oppdage skjulte feil og mangler etter overtakelse, som selger ikke hadde opplyst om eller undersøkt. 

Med de nye reglene er det ikke lenger lov å bruke slike generelle forbehold, og selger har et større ansvar for å gi korrekte og fullstendige opplysninger om boligen.

Selger kan fortsatt bruke spesifikke forbehold om enkelte forhold ved boligen, men disse må være klare og tydelige, og ikke stride mot god meglerskikk.

Strengere krav til tilstandsrapporter

• Forskriften fastsetter minstekrav til hva en tilstandsrapport skal inneholde og hvordan den skal utføres, og bruker et system med tilstandsgrader fra TG0 til TG3 for å beskrive boligens tilstand, der TG3 betyr store avvik.
• Forskriften stiller også krav til at den bygningssakkyndige er upartisk og uavhengig, og at de skal dokumentere sine funn med et forbrukervennlig og tydelig språk.

En annen viktig endring i avhendingsloven 2022 er at det innføres strengere krav til tilstandsrapporter i bolighandelen. En tilstandsrapport er et dokument som gir en vurdering av boligens tekniske tilstand, basert på en visuell befaring av en kvalifisert takstmann. 

Tidligere var det ikke regulert hva en tilstandsrapport skulle inneholde eller hvordan den skulle utføres, noe som førte til stor variasjon i kvalitet og innhold. Med de nye reglene kommer det en egen forskrift som fastsetter minstekrav til tilstandsrapporter, blant annet om hvilke deler av boligen som skal undersøkes, hvilke metoder som skal brukes, og hvordan resultatene skal presenteres. 

Formålet med de strengere kravene er å sikre at både kjøper og selger får et mer objektivt og pålitelig bilde av boligens tilstand, og at eventuelle feil og mangler blir oppdaget på et tidlig tidspunkt.

De viktigste konkrete endringene i krav til tilstandsrapporter: 

• Så lenge rapporten følger kravene anser man at kjøper kjenner til funnene i denne. 
• Den bygningssakkyndige må være uavhengig.
• Rapporten kan maks være ett år gammel ved salg.
• Rapporten må skrives på et forbrukervennlig språk.
• Arealavvik på over 2% eller min. 1 kvadratmeter kan føre til erstatningsansvar for selger.
• Manglende dokumentasjon gir TG1 istedenfor TG0.
• TG2 og TG3 krever forklaring på årsak og konsekvens.
• TG3 krever anslag over utbedringskostnad.
• Bygningssakkyndige må be om dokumentasjon på arbeid utført av kvalifiserte håndverkere. 
• Undersøkelsen krever flytting av møbler, unntatt for tunge møbler som ikke skjuler vesentlige deler av boligen.
• Undersøkelsen er nå mer inngripende, inkludert boring og stikking i treverk.

Enklere regler for prisavslag

En tredje endring i avhendingsloven 2022, er at det nå er enklere å kreve prisavslag for feil og mangler i boligen. Før måtte kjøperen vise at feilen var stor nok til å påvirke verdien eller bruken av boligen. Dette var ofte svært krevende, spesielt for små feil. De nye reglene kan gi kjøperen prisavslag for feil, med mindre de er bagatellmessige. Prisavslaget blir ganske enkelt beregnet ut fra hva det koster å fikse feilen, eller hvor mye verdien på boligen går ned på grunn av den. Dette gjør det enklere for kjøperen å få tilbake penger for feil, og reduserer sjansen for tidkrevende rettsaker og forhandlinger. 

Hva bør du gjøre som boligkjøper eller selger?

De nye reglene i avhendingsloven 2022 har som mål å skape en mer balansert og trygg bolighandel, men det betyr ikke at du som boligkjøper eller selger kan senke skuldrene helt. Det er fortsatt viktig å være nøye og oppmerksom når du skal kjøpe eller selge bolig, og å ta noen forholdsregler for å unngå problemer. Her er noen tips til hva du bør gjøre:

• Som boligkjøper bør du:

• Sette deg godt inn i salgsoppgaven og tilstandsrapporten, og stille spørsmål til selger eller megler dersom det er noe du lurer på eller er usikker på.
• Gjøre en grundig befaring av boligen på visning, og gjerne ta med deg en fagperson eller en person du stoler på som kan hjelpe deg med å vurdere boligens tilstand.
• Være realistisk i dine forventninger til boligen, og ikke la deg blende av overfladiske inntrykk eller følelser. Husk at eldre boliger ofte har slitasje og mindre feil som må aksepteres.
• Reklamere til selger så snart som mulig dersom du oppdager feil eller mangler ved boligen etter overtakelse, og dokumentere feilen eller mangelen så godt som mulig.

• Som boligselger bør du:

• Gi korrekte og fullstendige opplysninger om boligen, både muntlig og skriftlig, og ikke holde tilbake informasjon som kan ha betydning for kjøperens beslutning.
• Bestille en godkjent tilstandsrapport fra en kvalifisert takstmann, og legge denne ved salgsoppgaven. Dette vil gi deg et bedre grunnlag for å fastsette riktig pris, og redusere risikoen for klager fra kjøper.
• Være ærlig om eventuelle spesifikke forbehold du har om boligen, og sørge for at disse er klare og tydelige i salgsoppgaven og i kjøpekontrakten.
• Svare på kjøperens reklamasjon så raskt som mulig, og forsøke å finne en minnelig løsning. Dersom dere ikke blir enige, kan dere kontakte Forbrukerrådet eller en advokat for å få hjelp.

Vi håper at denne artikkelen har gitt deg en nyttig innføring i avhendingsloven 2022, og hva den betyr for deg som skal kjøpe eller selge bolig. Husk at det alltid er lurt å søke profesjonell hjelp dersom du er i tvil om noe, enten det er fra en eiendomsmegler, en sakkyndig, en advokat eller andre fagfolk. Lykke til med bolighandelen!

‍