Fellesgjeld: Alt du trenger å vite når du kjøper bolig

Kortversjonen

• Fellesgjeld er den delen av et boligselskaps gjeld som hver boligeier er ansvarlig for.
• Hvordan gjelden fordeles mellom boligeierne kan variere basert på avtaler eller vedtekter i boligselskapet.
• Mengden gjeld kan endre seg over tid, avhengig av beslutninger tatt av boligselskapet.
• Potensielle boligkjøpere bør vurdere fellesgjeld som en viktig faktor når de bestemmer seg for kjøp.
• En høy fellesgjeld kan påvirke verdien av boligen din og boligens attraktivitet i markedet.
• Høy gjeld kan medføre økt risiko for boligeiere, spesielt hvis renten øker eller boligselskapet får økonomiske utfordringer.
• Det er essensielt for boligeiere å forstå hvordan gjelden er strukturert og hvilke betalingsforpliktelser de har.

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er den gjelden som et borettslag, sameie eller boligaksjeselskap har tatt opp for å finansiere ulike kostnader, som bygging, oppussing eller vedlikehold av boligene. Alle som bor i borettslaget deler ansvaret for å betale ned på denne gjelden, men beløpet varierer fra enhet til enhet. Det bestemmes vanligvis ved å dele gjelden på antall boenheter og bruke en fordelingsnøkkel som tar hensyn til enhetenes størrelse.

Når du kjøper en bolig i et borettslag, blir du ansvarlig for å betale din del av renter og avdrag på gjelden. Det totale beløpet for boligen inkluderer også gjelden. Dette er viktig å huske på under en budrunde.

Noen borettslag tilbyr en IN-ordning, som gir deg muligheten til å betale ned fellesgjelden individuelt. Du kan velge å betale hele beløpet på en gang eller i avdrag. Dette kan redusere de månedlige kostnadene dine, men vær oppmerksom på at hvis borettslaget går konkurs etter at du har nedbetalt din del, vil du også miste den delen. Borettslaget er ansvarlig for gjelden sammen, men konkurs er sjelden i Norge.

Gjelden er inkludert i de månedlige fellesutgiftene, som dekker ting som forsikring, vaktmestertjenester, vedlikehold og kommunale avgifter. Styret betaler regningene, men kostnadene deles av alle beboerne.

Er det lurt å kjøpe bolig med høy fellesgjeld?

Noen er skeptiske til å kjøpe bolig med høy fellesgjeld, men det trenger ikke nødvendigvis å være et problem. Det viktigste å vurdere er den totale prisen på boligen. Hvis du ikke har økonomi til å betjene både ditt private lån og fellesgjelden, bør du kanskje revurdere kjøpet.

Høy gjeld kan skyldes nylige oppgraderinger eller renoveringer i borettslaget. Det er også vanlig i nybygg, der lånet kanskje ikke er nedbetalt ennå. Høy gjeld kan faktisk være et tegn på at borettslaget er opptatt av å vedlikeholde eiendommen, noe som kan øke verdien på boligen din over tid, så det trenger ikke nødvendigvis å være negativt. 

Noen borettslag har gått konkurs på grunn av høy fellesgjeld, men dette er sjelden i Norge. Hvis du vurderer å kjøpe en bolig med høy gjeld, bør du uansett sjekke om borettslaget er medlem av en sikringsordning. Dette beskytter deg mot å måtte betale for en nabo som ikke kan betale sin del av felleskostnadene.

Det er også viktig å forstå hvorfor fellesgjelden er høy eller lav. Det kan være dårlig styring av borettslaget eller planlagte arbeider som vil påvirke kostnadene i fremtiden. Sjekk alltid siste referat fra styrets generalforsamling for informasjon om fremtidige oppgraderinger som kan påvirke økonomien din. Om borettslaget f.eks. planlegger å bytte ut hele det elektriske anlegget eller legge nye rør neste år, kan dette komme til å påvirke din privatøkonomi betraktelig. 

Det er en maksgrense for hvor mye fellesgjeld et borettslag eller sameie kan ha, satt til 70% av verdien. Dette er for å beskytte kjøpere og andre andelseiere.

Avdragsfrihet

Enkelte boligbyggelag tilbyr også gunstige ordninger for nye eiere. Det er for eksempel tilfellet for OBOS-medlemmer som kjøper bolig i et OBOS-borettslag. De får fem års avdragsfrihet fra gjelden. 

Viktige begreper

• Fellesgjeld: Borettslagets lån, delt mellom andelseierne.
• IN-ordning: Individuell nedbetaling av fellesgjeld.
• Borettslag: Boligselskap som gir andelseierne bruksrett til enhetene.
• Felleskostnader: Månedlige utgifter som dekker drift, avdrag på lån og renter, forsikringer, vedlikehold og mer.
• Sikringsordning: Garanti som beskytter andelseierne mot mislighold av gjeld.

Avsløre manipulasjon av fellesutgifter

I noen tilfeller kan fellesutgiftene bli manipulert for å gjøre boliger mer attraktive. Vær oppmerksom på mistenkelig lave fellesutgifter, spesielt for førstegangskjøpere og nybygg. Sjekk renten og den økonomiske planen for borettslaget nøye for å unngå ubehagelige overraskelser.

Hvordan kjøpe bolig med fellesgjeld

Før du kjøper bolig, må du sette deg grundig inn i salgsprospektet og sørge for å forstå hva fellesgjelden innebærer. Sjekk også boligens og borettslagets tilstand og hva som må oppgraderes i fremtiden. Som vi var inne på tidligere, er ikke høy gjeld nødvendigvis negativt, men da bør også borettslaget være godt vedlikeholdt. Kommer du over dårlig vedlikehold er det best å ta på seg tenkehatten: hvorfor er gjelden så høy, og hva har pengene gått på? Innebærer dette at du blir en del av store renoveringer i fremtiden? Pass på at du har råd til både gjelden og ditt private lån, og ikke glem at renteendringer også påvirker gjelden. Har du råd til å betale din andel om den går opp? 

Risiko ved kjøp av bolig med høy fellesgjeld

Fellesgjelden i et borettslag eller sameie kan påvirke boligkjøperen på flere måter, og det er viktig å forstå hvilken risiko du løper, før du går videre med kjøpet. 

Konkurssikring

En av de største bekymringene knyttet til høy fellesgjeld er borettslagets eller sameiets økonomiske stabilitet. Selv om det er sjelden med konkurser i Norge, er det en risiko du må være kjent med. Hvis gjelden er veldig høy i forhold til kjøpesummen, kan det utgjøre en betydelig risiko. I tilfelle borettslaget går konkurs eller havner i økonomiske problemer, kan det føre til at beboerne mister sine investeringer. For å beskytte deg selv, bør du forsikre deg om at borettslaget er medlem i en sikringsordning som Borettslagenes Sikringsfond. Dette gir deg et ekstra sikkerhetsnett om det verste skulle skje. 

Unaturlig lave fellesutgifter

Det er lett å falle for løftet om lave fellesutgifter, men det kan også være et faresignal. Noen borettslag eller sameier kan manipulere fellesutgiftene for å gjøre boligen mer attraktiv, spesielt rettet mot førstegangskjøpere eller i nybyggprosjekter hvor gjelden er nylig opprettet. Dette kan føre til urealistiske forventninger og økonomisk uforutsigbarhet. Spør alltid om rentesatsen, avdragsfrie perioder og fremtidige kostnader som er planlagt. 

Fellesgjeldens størrelse og maksgrense

Det er en maksgrense for hvor stor gjelden kan være i et borettslag eller sameie. Denne grensen er satt for å forhindre spekulasjon i boligmarkedet og beskytte kjøpere og andelseiere. I henhold til "borettslagslova" er maksgrensen 70 prosent. Dette betyr at fellesgjelden ikke kan overstige 70 prosent av boligens totale verdi. Denne regelen ble innført for å hindre at boligkjøpere blir fanget i situasjoner der de må betale andres andel av gjelden.

Våre beste råd om fellesgjeld

• Pass på å ha råd til både fellesgjeld og privat lån.
• Undersøk om det er planlagt vedlikeholdsarbeid.
• Sjekk rentesatsen på gjelden.
• Undersøk borettslagets økonomi.
• Sjekk om borettslaget er medlem i et sikringsfond.
• Sett deg inn i andre gode råd hos Norsk Eiendomsmeglerforbund. 

Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål: Hva skjer hvis borettslaget går konkurs? 

Svar: Hvis borettslaget går konkurs, er det vanligvis en sikringsordning som trår til for å beskytte andelseierne. Du vil ikke bli ansvarlig for hele fellesgjelden til borettslaget.

Spørsmål: Kan jeg refinansiere fellesgjelden min? 

Svar: Nei, du kan ikke refinansiere fellesgjelden din. Denne gjelden er felles for alle andelseiere, og du kan ikke individuelt refinansiere den.

Spørsmål: Hvorfor er fellesgjelden så høy i noen borettslag?

Svar: Høy fellesgjeld kan skyldes oppgraderinger, renoveringer eller nybygg i borettslaget. Det er ikke nødvendigvis en dårlig ting, men du bør vurdere nøye om du har råd til det.

Spørsmål: Hva er IN-ordning?

IN-ordning er en forkortelse for "individuell nedbetaling". Dette er en ordning som enkelte borettslag tilbyr, hvor boligeiere får mulighet til å betale ned sin egen andel av fellesgjelden etter eget ønske og evne.

Oppsummering

Fellesgjeld er en viktig faktor å vurdere når du kjøper bolig i et borettslag eller sameie. Forståelse av hvordan fellesgjeld fungerer, hva den dekker, og hvordan den påvirker din økonomi er avgjørende for å ta en informert beslutning. Sørg for å gjennomgå all relevant dokumentasjon grundig og søk gjerne råd fra en eiendomsmegler eller finansrådgiver hvis du er usikker. Å kjøpe bolig er en betydelig investering, og det er viktig å gjøre det med omtanke.

‍