Formuesverdi og ligningsverdi: Hva er det og hvordan påvirker det deg?

Her skal vi forklare hva formuesverdi er, hvordan den beregnes, hvordan du kan klage på den, og hvilke eiendommer som omfattes av den. Vi skal også se på forskjellen mellom primærbolig og sekundærbolig, og mellom tomt og festet tomt.

Hva er ligningsverdi/formuesverdi?

Etter 2017 heter det formuesverdi, og ikke ligningsverdi, men betydningen er den samme:  det er rett og slett verdien av boligen eller hytta di som Skatteetaten bruker til å beregne formuesskatten din. 

Formuesskatten er en skatt som betales av nettoformuen din, altså verdien av alt du eier minus gjelden din. Oppdatert informasjon og satser for formueskatt finner du på Skatteetaten sine nettsider. 

Hvordan beregnes ligningsverdi?

Ligningsverdien av en bolig eller en hytte avhenger av om det er en primærbolig eller en sekundærbolig. En primærbolig er den boligen du bor i til vanlig, og som du normalt er folkeregistrert på. En sekundærbolig er en bolig du eier i tillegg til primærboligen, for eksempel en utleiebolig, en pendlerbolig, eller en fritidsbolig.

Formuesverdien er ikke det samme som markedsverdien, men en prosentandel av den. For inntektsåret 2023 er formuesverdien av en primærbolig satt til 25 prosent av markedsverdien opp til 10 millioner kroner, og 70 prosent av markedsverdien som overstiger 10 millioner kroner. For sekundærbolig, er formuesverdien satt til 100 prosent av markedsverdien, ifølge Skatteetaten. 

Beregningen av markedsverdien baserer seg på en rekke faktorer som størrelse, boligtype, alder, og geografisk plassering. Skatteetaten bruker blant annet statistikk fra Statistisk sentralbyrå (SSB) og Eiendomsverdi AS for å fastsette markedsverdien. Du kan se den beregnede markedsverdien og formuesverdien av boligen eller hytta di i skattemeldingen din.

Hvordan kan du klage på ligningsverdi?

Hvis du mener at formuesverdien av boligen eller hytta di er satt for høyt, er feil beregnet, eller ikke representerer boligens reelle markedsverdi, så har du mulighet til å klage på den. Klagefristen er tre uker etter at du har mottatt skatteoppgjøret ditt.

For å klage må du sende inn dokumentasjon som viser hva du mener er riktig verdi av eiendommen din. Dette kan være for eksempel en takst, en verdivurdering, eller en salgskontrakt. Du kan også bruke andre kilder som viser hva lignende eiendommer i samme område har blitt solgt for.

Du kan sende inn klagen din elektronisk via Altinn, eller per post til Skatteetaten. Skatteetaten vil da vurdere klagen din og gi deg et svar innen seks uker.

Hvilke eiendommer omfattes av ligningsverdi?

De fleste boligeiendommer i Norge omfattes av ligningsverdi-reglene, inkludert egen bolig, pendlerbolig, utleiebolig, og bolig på festet grunn. Det samme gjelder for fritidseiendommer som hytter, leiligheter, og campingvogner.

Det finnes imidlertid noen unntak og særregler for visse typer eiendommer. Disse er:

• Boliger i utlandet: Disse har en formuesverdi på 100% av markedsverdien, og du må selv oppgi verdien i skattemeldingen din. Du kan også få et fradrag for eventuell eiendomsskatt du har betalt i utlandet.
• Boliger på Svalbard: Disse har en formuesverdi på 0%, og du trenger ikke å oppgi verdien i skattemeldingen din.
• Våningshus på gårdsbruk: Disse har en formuesverdi på 25% av markedsverdien, men med et maksimum på 4,6 millioner kroner per bolig.
• Tomter: Disse har en formuesverdi på 100% av markedsverdien, men med et maksimum på 1,5 millioner kroner per tomt. Tomt menes som ubebygd areal som ikke er en del av en næringsvirksomhet.

Hva er forskjellen mellom primærbolig og sekundærbolig?

Som nevnt tidligere, så er det viktig å vite om boligen eller hytta di er en primærbolig eller en sekundærbolig, da dette har betydning for formuesverdien og skatten. Du kan kun ha én primærbolig, og det er normalt den boligen du bor i til vanlig og er folkeregistrert på. Hvis du eier flere boliger, så må du velge én av dem som primærbolig.

Det er flere fordeler med å ha en bolig som primærbolig. For det første, så er leieinntektene fra primærboligen skattefrie, så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen. For det andre, så er formuesverdien fastsatt til 25% av anslått markedsverdi, noe som gir lavere formuesskatt. For det tredje, så kan du benytte deg av boligsalgsfradraget hvis du selger primærboligen din. Det betyr at du slipper å betale skatt av gevinsten ved salget, så lenge du har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget.

Sekundærboliger har derimot høyere formuesverdi, satt til 95% av boligverdien. Det betyr at du må betale mer i formuesskatt hvis du eier en sekundærbolig. I tillegg må du betale skatt av leieinntektene fra sekundærboligen, og du kan ikke bruke boligsalgsfradraget hvis du selger den.

Hva er forskjellen mellom tomt og festet tomt?

En annen ting som kan påvirke formuesverdien av eiendommen din er om du eier tomten eller om du fester den. Eiere av festet tomt leier tomten og betaler en årlig avgift til grunneieren, men er formuesbeskattet for tomten. Eiere får et gjeldsfradrag for forpliktelsen til å betale festeavgiften.

Eiere av egen tomt betaler ikke festeavgift, men må betale eiendomsskatt til kommunen. Eiendomsskatten varierer fra kommune til kommune, og beregnes ut fra en prosentsats av eiendommens takstverdi.

Hvorfor er det viktig å ha riktig ligningsverdi?

Det er viktig å ha riktig ligningsverdi av boligen eller hytta di fordi det påvirker hvor mye formuesskatt du må betale. Hvis ligningsverdien er satt for høyt, så betaler du mer skatt enn du skal. Hvis ligningsverdien er satt for lavt, så risikerer du å få et tilleggsskatt hvis Skatteetaten oppdager feilen.

Ligningsverdien kan også ha betydning for andre skatter og avgifter som eiendomsskatt, dokumentavgift, arveavgift, og gaveavgift. Derfor er det lurt å sjekke at de forhåndsutfylte opplysningene er korrekte hvert år. 

‍