Kjøpe bolig på firma - Hvordan gjør du det, og er det fornuftig?

Kjøpe bolig på firma: Kortversjonen

• Hovedgrunner til å kjøpe bolig på firma inkluderer skattefordeler, så lenge du ikke tar ut utbytte eller lønn til deg selv, og lettere tilgang til finansiering.
• Om du kjøper bolig på firma må du betale både selskapsskatt på overskudd, og skatt på utbytte eller lønn. 
• For selskaper er det forretningsideen og lønnsomheten som påvirker låneevnen, ikke personlig økonomi. I tillegg er den personlige risikoen for deg lavere. 
• Om det lønner seg å kjøpe bolig på firma for deg, avhenger av dine planer og hvor mange eiendommer du eier. Om du eier over fem boliger som skal leies ut eller over 500 kvadratmeter næringseiendom, er eierskap i firma det rette valget. 

Hvorfor velge å kjøpe bolig på firma?

Det er to hovedgrunner til at mange velger å opprette et aksjeselskap for å investere i bolig:

Skattefordeler

For privatpersoner som allerede eier flere utleieboliger, kan det være gunstig å opprette et aksjeselskap. Dette skyldes at en privatperson som eier flere utleieboliger vil bli skattet som næringsdrivende og derfor må opprette et selskap. Skatteetaten vurderer utleien som næringsvirksomhet basert på en helhetsvurdering av omfang og varighet. Normalt sett vil dette være tilfelle hvis du eier 5 eller flere boenheter.

Finansiering og lån

Privatpersoner er underlagt strenge krav til gjeldsgrad, belåningsgrad og betalingsevne når de søker lån for eiendomsinvesteringer. For selskaper er det i større grad forretningsideen og lønnsomheten som påvirker låneevnen. Et aksjeselskap kan derfor ha lettere tilgang til finansiering enn en privatperson. Videre er aksjeselskapet ansvarlig for gjelden, noe som reduserer den personlige risikoen for eieren, men det kan også føre til høyere renter på bedriftslån sammenlignet med lån til privatpersoner.

Lån til kjøp av bolig i eiendomsselskap

Når du vurderer å kjøpe bolig på firma, må du også vurdere hvordan du skal finansiere kjøpet. Det finnes en rekke banker og finansaktører som tilbyr finansiering til eiendomsselskaper.

Plattformer som Monio og Kameo gir selskaper muligheten til å søke finansiering for prosjektene sine, men du kan også investere i bolig uten å faktisk eie bolig der – om du er interessert i en litt annerledes investering som et alternativ til aksjer. Typer lån som tilbys inkluderer alt fra eiendomslån til byggelån, tomtelån, refinansiering og brolån. 

Som firma har du altså tilgang på et eget lånemarked som baserer seg på hvor god idéen og lønnsomheten til din investering, snarere enn ditt behov for bolig. 

Når du søker om finansiering, er det viktig å ha en klar plan for selskapets lånebehov, låneformål og gjennomføringsplan, slik at du får raskest mulig saksbehandling og skreddersydde lånevilkår for selskapets behov. Bankene eller investorene vil også vurdere selskapets regnskap for å vurdere betjeningsevne, soliditet og likviditet. 

Hvis selskapet har begrenset regnskapshistorikk, vil avtaler og budsjetter spille en avgjørende rolle i lånevurderingen. 

Normalt sett kreves pant i eiendommen som sikkerhet for lån til eiendomsselskaper, vanligvis med 1. prioritets pant. Det betyr ganske enkelt at lånet har førsterett på dekning av krav, hvis eiendommen må selges på grunn av konkurs eller mislighold av lånet. 

Les også: hvordan kjøpe seg inn i bolig

Skatt i eiendomsselskap

Om du kjøper bolig på firma er sjansen stor for at formålet er utleie. Da er det viktig å forstå at skattereglene er forskjellige fra de for privatpersoner. Et aksjeselskap må betale skatt på overskuddet i selskapet, med en skattesats på 22%. Dette betyr at leieinntektene og kostnadene selskapet har for å generere leieinntektene blir regnskapsført, og skatt blir betalt på overskuddet.

Du kan trekke fra utgifter til forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold av eiendommen. 

Utbytte koster skjorta

Det som skiller seg fra privat eiendomsinvestering er at hvis selskapet går med overskudd på utleien, og du vil ta ut pengene privat, må du ta dem ut som utbytte eller lønn. Skattesatsen for utbytte er rundt 35% og varierer basert på hva Stortinget fastsetter. I praksis ender du da opp med å betale selskapsskatt på 22% pluss utbytteskatt på 35%, og altså over 50% skatt. 

Ta ut overskudd som lønn

Du kan også velge å ta ut overskudd som lønn til deg selv. Da vil skatteprosenten avhenge av den totale lønnen din. Her må du også ta med i beregningen at du må ut med arbeidsgiveravgift for å være ansatt i eget firma. 

Skattefradrag for renter får du heldigvis både hvis du eier gjennom firma, eller privat. 

Selge bolig på firmaet

Om du har planer om å selge bolig på firmaet, beskattes du med 22% av gevinsten om du ikke har bodd der de siste 12 månedene. Mange som driver eiendomsinvesteringer av en viss størrelse, oppretter et holdingselskap med flere eiendomsselskaper under seg. Dette kan bidra at kapitalen får vokse i fred, uten å utløse skatt underveis. 

Når et aksjeselskap eier en eiendom, kan aksjene i selskapet selges i stedet for å selge selve eiendommen. Dersom aksjene eies av et holdingselskap, kan man være unntatt fra gevinstbeskatning ved bruk av fritaksmetoden. Ved salg av aksjer i stedet for selve eiendommen, unngår man også dokumentavgift.

Kjøpe bolig på firma – er det riktig for meg?

Svaret på dét spørsmålet avhenger i stor grad av dine planer for eiendommen, og hvor mange eiendommer du vil eie. 

For de fleste av oss som bare ønsker å tjene litt ekstra ved å leie ut en bolig, er det kanskje ikke nødvendig å eie den gjennom et selskap. Faktisk kan det ende opp med å koste deg mer i skatt og administrasjonsutgifter enn det er verdt. 

Å ha et selskap innebærer å betale selskapsskatt, levere årsregnskap, skattemelding, og aksjonærregisteroppgave. Dette kan bli en skikkelig hodepine om målet bare er enkel utleie for å spe på inntekten. 

I tillegg må du ha 30 000 kroner i startkapital for å etablere selskapet ditt. Så, vanligvis er det først når du har flere eiendommer, og planlegger å drive dette som en næring med tanke på å investere i flere prosjekter, at det begynner å bli aktuelt å kjøpe bolig på firma. 

Men det er også gode grunner til å kjøpe bolig på firma, hvis du: 

• Skal eie fem eller flere boenheter som leies ut, eller om du allerede gjør det. 
• Eier mer enn 500 kvadratmeter næringseiendom. Dette går under næring av Skatteetaten, og da vil det trolig lønne seg å ha eierskapet på et firma. 
• Du har problemer med å få lån privat, eller ikke ønsker å stå personlig til ansvar for mer gjeld privat. Det er også strenge grenser for dette, som vi var inne på tidligere, så i mange tilfeller vil behovet for mer gjeld gjøre det lønnsomt å kjøpe bolig på et firma. Da er det ikke din personlige inntekt som avgjør om du får lånet, men heller potensialet for lønnsomhet. 
• Du ønsker å redusere risikoen for deg personlig. Om det oppstår en situasjon der du ikke kan selge eller leie ut eiendommen til en sum som dekker lånet ditt, står du bare til personlig ansvar for den opprinnelige investeringen din, som jo går tapt hvis du avvikler selskapet. 
• Du planlegger å investere i flere selskaper og vil utvide virksomheten, fremfor å bruke inntektene på et personlig plan. Da trenger du som nevnt et holdingselskap som eier et underselskap, slik at du kan strukturere investeringene riktig. Det betyr også at du trygger investeringene dine mot eventuelle prosjekter som ikke går så bra, fordi du holder dem adskilt i ulike selskaper. 

Her er det altså ikke et enkelt svar på spørsmålet om det er lurt å kjøpe bolig på firma, og det hele avhenger i stor grad av dine planer for boligen og fremtidige investeringer. 

‍