Kjøpe bolig på firma - Hvordan gjør du det, og er det fornuftig?

Kjøpe bolig på firma - Hvordan gjør du det, og er det fornuftig?

Kjøpe bolig på firma - Hvordan gjør du det, og er det fornuftig?
Fredrik Jakobsen

SEO Spesialist og innholdsforfatter

I denne guiden finner du

Å investere i eiendom kan være en attraktiv måte å sikre økonomisk stabilitet og vekst på. Men når det kommer til å kjøpe eiendom, er det flere måter å gå frem på. En av de vurderingene du må ta, er om du skal kjøpe bolig privat eller om du skal kjøpe bolig på firma.

Kjøpe bolig på firma: Kortversjonen

  • Hovedgrunner til å kjøpe bolig på firma inkluderer skattefordeler, så lenge du ikke tar ut utbytte eller lønn til deg selv, og lettere tilgang til finansiering.
  • Om du kjøper bolig på firma må du betale både selskapsskatt på overskudd, og skatt på utbytte eller lønn. 
  • For selskaper er det forretningsideen og lønnsomheten som påvirker låneevnen, ikke personlig økonomi. I tillegg er den personlige risikoen for deg lavere. 
  • Om det lønner seg å kjøpe bolig på firma for deg, avhenger av dine planer og hvor mange eiendommer du eier. Om du eier over fem boliger som skal leies ut eller over 500 kvadratmeter næringseiendom, er eierskap i firma det rette valget. 

Hvorfor velge å kjøpe bolig på firma?

Det er to hovedgrunner til at mange velger å opprette et aksjeselskap for å investere i bolig:

Skattefordeler

For privatpersoner som allerede eier flere utleieboliger, kan det være gunstig å opprette et aksjeselskap. Dette skyldes at en privatperson som eier flere utleieboliger vil bli skattet som næringsdrivende og derfor må opprette et selskap. Skatteetaten vurderer utleien som næringsvirksomhet basert på en helhetsvurdering av omfang og varighet. Normalt sett vil dette være tilfelle hvis du eier 5 eller flere boenheter.

Finansiering og lån

Privatpersoner er underlagt strenge krav til gjeldsgrad, belåningsgrad og betalingsevne når de søker lån for eiendomsinvesteringer. For selskaper er det i større grad forretningsideen og lønnsomheten som påvirker låneevnen. Et aksjeselskap kan derfor ha lettere tilgang til finansiering enn en privatperson. Videre er aksjeselskapet ansvarlig for gjelden, noe som reduserer den personlige risikoen for eieren, men det kan også føre til høyere renter på bedriftslån sammenlignet med lån til privatpersoner.

Lån til kjøp av bolig i eiendomsselskap

Når du vurderer å kjøpe bolig på firma, må du også vurdere hvordan du skal finansiere kjøpet. Det finnes en rekke banker og finansaktører som tilbyr finansiering til eiendomsselskaper.

Plattformer som Monio og Kameo gir selskaper muligheten til å søke finansiering for prosjektene sine, men du kan også investere i bolig uten å faktisk eie bolig der – om du er interessert i en litt annerledes investering som et alternativ til aksjer. Typer lån som tilbys inkluderer alt fra eiendomslån til byggelån, tomtelån, refinansiering og brolån. 

Som firma har du altså tilgang på et eget lånemarked som baserer seg på hvor god idéen og lønnsomheten til din investering, snarere enn ditt behov for bolig. 

Når du søker om finansiering, er det viktig å ha en klar plan for selskapets lånebehov, låneformål og gjennomføringsplan, slik at du får raskest mulig saksbehandling og skreddersydde lånevilkår for selskapets behov. Bankene eller investorene vil også vurdere selskapets regnskap for å vurdere betjeningsevne, soliditet og likviditet. 

Hvis selskapet har begrenset regnskapshistorikk, vil avtaler og budsjetter spille en avgjørende rolle i lånevurderingen. 

Normalt sett kreves pant i eiendommen som sikkerhet for lån til eiendomsselskaper, vanligvis med 1. prioritets pant. Det betyr ganske enkelt at lånet har førsterett på dekning av krav, hvis eiendommen må selges på grunn av konkurs eller mislighold av lånet. 

Skatt i eiendomsselskap

Om du kjøper bolig på firma er sjansen stor for at formålet er utleie. Da er det viktig å forstå at skattereglene er forskjellige fra de for privatpersoner. Et aksjeselskap må betale skatt på overskuddet i selskapet, med en skattesats på 22%. Dette betyr at leieinntektene og kostnadene selskapet har for å generere leieinntektene blir regnskapsført, og skatt blir betalt på overskuddet.

Du kan trekke fra utgifter til forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold av eiendommen. 

Utbytte koster skjorta

Det som skiller seg fra privat eiendomsinvestering er at hvis selskapet går med overskudd på utleien, og du vil ta ut pengene privat, må du ta dem ut som utbytte eller lønn. Skattesatsen for utbytte er rundt 35% og varierer basert på hva Stortinget fastsetter. I praksis ender du da opp med å betale selskapsskatt på 22% pluss utbytteskatt på 35%, og altså over 50% skatt. 

Ta ut overskudd som lønn

Du kan også velge å ta ut overskudd som lønn til deg selv. Da vil skatteprosenten avhenge av den totale lønnen din. Her må du også ta med i beregningen at du må ut med arbeidsgiveravgift for å være ansatt i eget firma. 

Skattefradrag for renter får du heldigvis både hvis du eier gjennom firma, eller privat. 

Selge bolig på firmaet

Om du har planer om å selge bolig på firmaet, beskattes du med 22% av gevinsten om du ikke har bodd der de siste 12 månedene. Mange som driver eiendomsinvesteringer av en viss størrelse, oppretter et holdingselskap med flere eiendomsselskaper under seg. Dette kan bidra at kapitalen får vokse i fred, uten å utløse skatt underveis. 

Når et aksjeselskap eier en eiendom, kan aksjene i selskapet selges i stedet for å selge selve eiendommen. Dersom aksjene eies av et holdingselskap, kan man være unntatt fra gevinstbeskatning ved bruk av fritaksmetoden. Ved salg av aksjer i stedet for selve eiendommen, unngår man også dokumentavgift.

Kjøpe bolig på firma – er det riktig for meg?

Svaret på dét spørsmålet avhenger i stor grad av dine planer for eiendommen, og hvor mange eiendommer du vil eie. 

For de fleste av oss som bare ønsker å tjene litt ekstra ved å leie ut en bolig, er det kanskje ikke nødvendig å eie den gjennom et selskap. Faktisk kan det ende opp med å koste deg mer i skatt og administrasjonsutgifter enn det er verdt. 

Å ha et selskap innebærer å betale selskapsskatt, levere årsregnskap, skattemelding, og aksjonærregisteroppgave. Dette kan bli en skikkelig hodepine om målet bare er enkel utleie for å spe på inntekten. 

I tillegg må du ha 30 000 kroner i startkapital for å etablere selskapet ditt. Så, vanligvis er det først når du har flere eiendommer, og planlegger å drive dette som en næring med tanke på å investere i flere prosjekter, at det begynner å bli aktuelt å kjøpe bolig på firma. 

Men det er også gode grunner til å kjøpe bolig på firma, hvis du: 

  • Skal eie fem eller flere boenheter som leies ut, eller om du allerede gjør det. 
  • Eier mer enn 500 kvadratmeter næringseiendom. Dette går under næring av Skatteetaten, og da vil det trolig lønne seg å ha eierskapet på et firma. 
  • Du har problemer med å få lån privat, eller ikke ønsker å stå personlig til ansvar for mer gjeld privat. Det er også strenge grenser for dette, som vi var inne på tidligere, så i mange tilfeller vil behovet for mer gjeld gjøre det lønnsomt å kjøpe bolig på et firma. Da er det ikke din personlige inntekt som avgjør om du får lånet, men heller potensialet for lønnsomhet. 
  • Du ønsker å redusere risikoen for deg personlig. Om det oppstår en situasjon der du ikke kan selge eller leie ut eiendommen til en sum som dekker lånet ditt, står du bare til personlig ansvar for den opprinnelige investeringen din, som jo går tapt hvis du avvikler selskapet. 
  • Du planlegger å investere i flere selskaper og vil utvide virksomheten, fremfor å bruke inntektene på et personlig plan. Da trenger du som nevnt et holdingselskap som eier et underselskap, slik at du kan strukturere investeringene riktig. Det betyr også at du trygger investeringene dine mot eventuelle prosjekter som ikke går så bra, fordi du holder dem adskilt i ulike selskaper. 

Her er det altså ikke et enkelt svar på spørsmålet om det er lurt å kjøpe bolig på firma, og det hele avhenger i stor grad av dine planer for boligen og fremtidige investeringer. 

Vurderer du å selge boligen?

Velge den rette eiendomsmegleren er avgjørende for å sikre et vellykket salg. Meglerbasen forenkler prosessen og hjelper deg med å finne en dyktig eiendomsmegler i ditt område.

Uforpliktende

Gratis

Raskt og enkelt

Klar for å sammenligne meglere?

Det tar 2 minutter. 100% gratis og helt uforpliktende.

Nye omtaler på Meglerbasen

Les anmeldelser av eiendomsmeglere

André har vært lett tilgjengelig, informert godt og sørget for en smidig og rask prosess.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

André har vært lett tilgjengelig, informert godt og sørget for en smidig og rask prosess.

Ryddig og greit. Følte meg godt fulgt opp i hele prosessen

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Ryddig og greit. Følte meg godt fulgt opp i hele prosessen

God relasjonsbygger og faglig profesjonell

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

God relasjonsbygger og faglig profesjonell

Flinke og Profosjonel

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Flinke og Profosjonel

Bolig solgt for Benedicte Rafn Dalene i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Benedicte Rafn Dalene i 2023

En meget god kundeopplevelse - anbefales!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

En meget god kundeopplevelse - anbefales!

Bolig solgt for Eli Amini i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Eli Amini i 2022

Andres er godt forbredt og på ballen, som gjorde at salget gikk bedre og raskere enn forventet

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Andres er godt forbredt og på ballen, som gjorde at salget gikk bedre og raskere enn forventet

Nini tok meg på alvor fra første stund

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Nini tok meg på alvor fra første stund

Herlig og betryggende megler!

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Herlig og betryggende megler!

Veldig fornøyd!

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

God kommunikasjon og god salgsprosess

Rebekka Storrø Levik

Eiendomsmegler

5

God kommunikasjon og god salgsprosess

Knut er en selger som ser kunden og de behovene som trengs. Han er alltid tilgjengelig og om det oppstår noe uforutsett er han på det med en gang.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Knut er en selger som ser kunden og de behovene som trengs. Han er alltid tilgjengelig og om det oppstår noe uforutsett er han på det med en gang.

Bolig solgt for Gunhild Lysklæt Andersen i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Gunhild Lysklæt Andersen i 2022

Meget fornøyd

Rebekka Storrø Levik

Eiendomsmegler

5

Meget fornøyd

Meget bra oppfølging av megler

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Meget bra oppfølging av megler

Hyggelig

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Hyggelig

Fikk anbefalt Andre av ei venninne og er super fornøyd med hele prosessen.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Fikk anbefalt Andre av ei venninne og er super fornøyd med hele prosessen.

Bolig solgt for Hallvar Bergh i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Hallvar Bergh i 2023

Hardtarbeidende, tilgjengelig og dyktig!

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Hardtarbeidende, tilgjengelig og dyktig!

En engasjert støttrspiller gjennom helt salgsprosessen. Anbefales på det sterkeste

Herman Nerdal Fagernes

Eiendomsmegler / Partner

5

En engasjert støttrspiller gjennom helt salgsprosessen. Anbefales på det sterkeste

Veldig fornøyd med Mikkel!

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Veldig fornøyd med Mikkel!

Bolig solgt for Sofie Tveito Moan i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Sofie Tveito Moan i 2023

Suveren på salg, oppfølging og kundeservice!

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Suveren på salg, oppfølging og kundeservice!

Pålitelig, serviceinnstilt og tilgjengelig

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Pålitelig, serviceinnstilt og tilgjengelig

Meget god oppfølging og resultat

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Meget god oppfølging og resultat

André er en megler du kan stole på at gjør alt for et best mulig boligsalg.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

André er en megler du kan stole på at gjør alt for et best mulig boligsalg.

Meget hyggelig megler og en trygg veileder gjennom salgsprosessen

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Meget hyggelig megler og en trygg veileder gjennom salgsprosessen

Bolig solgt for Ketil Kjeldsberg i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Ketil Kjeldsberg i 2022

Anbefales!

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Anbefales!

Jeg har brukt Lillian tidligere ved salg av leilighet og var veldig fornøyd da, valget var derfor lett når jeg på nytt skulle selge min nye bolig.

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Jeg har brukt Lillian tidligere ved salg av leilighet og var veldig fornøyd da, valget var derfor lett når jeg på nytt skulle selge min nye bolig.

Veldig fornøyd med samarbeid

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Veldig fornøyd med samarbeid

Ryddig og flink megler

Marit Havik Staalesen

Eiendomsmegler

5

Ryddig og flink megler

Bolig solgt for Morten Rodahl i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Morten Rodahl i 2023

Godt samarbeid.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Godt samarbeid.

André har gjort en fantastisk jobb gjennom hele salgsprosessen.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

André har gjort en fantastisk jobb gjennom hele salgsprosessen.

Raskt og ryddig

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Raskt og ryddig

Ryddig, ærlig og effektiv

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Ryddig, ærlig og effektiv

Profesjonell og hyggelig megler

Karoline Dovland

Eiendomsmegler og Partner

5

Profesjonell og hyggelig megler

God prosess

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

God prosess

Hurtig og god oppfølging fra A til Å

Albert Eltvik Øien

Daglig leder/Partner

5

Hurtig og god oppfølging fra A til Å

Svært profesjonell eiendomsmegler som forstår kjøper og selgers behov

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Svært profesjonell eiendomsmegler som forstår kjøper og selgers behov

Meget bra

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Meget bra

10 av 10 ☑️

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

10 av 10 ☑️

Fornøyd

Houssam Ben Zrelli

Salgsleder

5

Fornøyd

Hun er en dyktig megler som kan sitt fag

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Hun er en dyktig megler som kan sitt fag

Bolig solgt for Helge Flaathe i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Helge Flaathe i 2022

Anbefales!

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Anbefales!

Fornøyd med møte rundt forventninger til salgsprosessen, prissetting og videre rutiner.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Fornøyd med møte rundt forventninger til salgsprosessen, prissetting og videre rutiner.

Veldig fornøyd!

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Alltid tilgjengelig for råd og veiledning.

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Alltid tilgjengelig for råd og veiledning.

Bolig solgt for Tommy Munkvold i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Tommy Munkvold i 2022

Veldig dyktig megler!

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Veldig dyktig megler!

Solgt før visning

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Solgt før visning

Andre var veldig hyggelig, og en ryddig prossess fra start til mål.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Andre var veldig hyggelig, og en ryddig prossess fra start til mål.

Lillian skapte tillit fra dag en og har hele tiden vært utrolig profesjonell

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Lillian skapte tillit fra dag en og har hele tiden vært utrolig profesjonell

Meget fornøyd

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Meget fornøyd

Fornøyd kunde

Vetle Larsen

Eiendomsmegler | Partner

5

Fornøyd kunde

Pålitelig og service-minded

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Pålitelig og service-minded

Aida fra Eie er utrolig dreven

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Aida fra Eie er utrolig dreven

Bolig solgt for Tiril Laumann i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Tiril Laumann i 2022

Profesjonell og fleksibel

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Profesjonell og fleksibel

5+1 stjerner gis så absolutt !!

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

5+1 stjerner gis så absolutt !!

Herlig og betryggende megler!

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Herlig og betryggende megler!

Etter flere samtaler med andre meglere, endte valget mitt på Aida

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Etter flere samtaler med andre meglere, endte valget mitt på Aida

Fantastisk eiendomsmeglingsfirma

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Fantastisk eiendomsmeglingsfirma

Bolig solgt for Trine Åldstedt i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Trine Åldstedt i 2022

Kjempe fornøyd

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Kjempe fornøyd

Andrè er en ryddig, pliktoppfyllende og tydelig megler.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Andrè er en ryddig, pliktoppfyllende og tydelig megler.

He told me drop party

2

He told me drop party

godt inntrykk

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

godt inntrykk

Effektiv og ryddig

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Effektiv og ryddig

God service!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

God service!

Super good

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Super good

Anbefales på det varmeste!

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Anbefales på det varmeste!

Effektiv og dyktig

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Effektiv og dyktig

En megler til å stole på

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

En megler til å stole på

Bolig solgt for Trine Hultgren i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Trine Hultgren i 2022

Meget fornøyd

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Meget fornøyd

En megler som brenner for faget sitt!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

En megler som brenner for faget sitt!

Meget dyktig og positiv i hele prosessen

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Meget dyktig og positiv i hele prosessen

God lokalkunnskap og engasjert

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

God lokalkunnskap og engasjert

Lillian er meget serviceinnstillt og proaktiv

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Lillian er meget serviceinnstillt og proaktiv

Meget bra

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Meget bra

Den Ultimate Eiendomsmegleren: Profesjonell, Hjelpsom og Alltid Smilende!

Houssam Ben Zrelli

Salgsleder

5

Den Ultimate Eiendomsmegleren: Profesjonell, Hjelpsom og Alltid Smilende!

Heldig som hadde henne.

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Heldig som hadde henne.

Bolig solgt for Line Moen Luterloh i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Line Moen Luterloh i 2022

God oppfølging i både kjøp og salg

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

God oppfølging i både kjøp og salg

Profesjonell, hyggelig og tydelig megler

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Profesjonell, hyggelig og tydelig megler

Bolig solgt

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt

Veldig hyggelig og dyktig i faget sitt, anbefales på det sterkeste

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig hyggelig og dyktig i faget sitt, anbefales på det sterkeste

Bra!

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Bra!

Bolig solgt for Håkon Stokke i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Håkon Stokke i 2023

Tillitsfull og grundig megler. Anbefales!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Tillitsfull og grundig megler. Anbefales!

Salg etter første visning

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Salg etter første visning

Profesjonelt og seriøst

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Profesjonelt og seriøst

Bolig solgt

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt

Flink til å tilrettelegge - Svært dyktig megler

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Flink til å tilrettelegge - Svært dyktig megler

Flink og dyktig megler. Anbefales!

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Flink og dyktig megler. Anbefales!

Tillitsvekkende og engasjert megler

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Tillitsvekkende og engasjert megler