Overtakelsesprotokoll: Alt du trenger å vite om ved salg og kjøp av bolig

Ved kjøp eller salg av en bolig spiller overtakelsesprotokollen en avgjørende rolle. Her gir vi deg en grundig innføring i hva protokollen inneholder, hvordan du utfyller den, og hvilke forholdsregler du bør ta. 

Uansett, det kan aldri understrekes nok: Vær grundig, kjenn dine rettigheter, og nøl ikke med å konsultere en ekspert hvis du er usikker.

Det er også verdt å sette seg inn i endringene i avhendingsloven som ble innført i 2022. Disse påvirker både kjøpers og selgers plikter rundt boligsalg. 

Hva er en overtakelsesprotokoll?

Overtakelsesprotokoll er et dokument som bekrefter at kjøper og selger er enige om at boligen er overlevert i henhold til avtalen. Overtakelsesprotokollen inneholder blant annet opplysninger om boligens tilstand, eventuelle mangler eller feil, og dato og klokkeslett for overtakelsen. 

Overtakelsesprotokollen er viktig for å unngå tvister eller misforståelser mellom partene i ettertid. Den kan også være nyttig som dokumentasjon ved reklamasjon eller forsikringssaker. Derfor bør både kjøper og selger lese nøye gjennom protokollen før de signerer den, og ta vare på en kopi hver.

En overtakelsesprotokoll inneholder vanligvis: 

• Dato og klokkeslett for overtakelsen
• Navn og kontaktinformasjon til selger og kjøper
• Eiendommens adresse, gårds- og bruksnummer, seksjonsnummer og eventuelt bolignummer
• Feil eller mangler som er oppdaget ved overtakelsen, samt ansvarsfordeling og frister for utbedring
• Forbehold eller avvik fra kontrakten
• Merknader eller kommentarer fra partene
• Signaturer fra selger og kjøper, samt eventuelle vitner eller meglere

Slik fyller du ut en overtakelsesprotokoll

Når man skal fylle ut en overtakelsesprotokoll, bør man gå gjennom boligen sammen og sjekke at alt er i orden med vask, rydding, utstyr, nøkler, strøm- og vannmålere, etc. Man bør også sammenligne boligen med salgsoppgaven eller leiekontrakten, og se om det er noen avvik eller feilinformasjon. Hvis man oppdager noe som ikke stemmer, bør man notere det i protokollen og eventuelt avtale en kompensasjon eller utbedring.

Det finnes ulike maler for overtakelsesprotokoller som man kan bruke, for eksempel fra eiendomsmeglere, forbrukerrådet eller huseierforeninger. Man kan også lage sin egen protokoll.

Det kan også være lurt å ta bilder av boligen ved overtakelse, som et supplement til protokollen. Bildene bør være daterte og tydelige, og vise eventuelle skader eller mangler. Bildene bør lagres trygt og være tilgjengelige for begge parter ved behov.

Obligatorisk for nye boliger

En overtakelsesprotokoll er obligatorisk når man kjøper en ny bolig – altså en bolig som aldri har vært bebodd tidligere. Årsaken til dette er at det kan være feil eller mangler ved boligen som ikke er synlige ved en vanlig befaring, og som kan oppstå i løpet av de første årene etter at boligen er ferdigstilt. En overtakelsesprotokoll gir kjøperen en trygghet for at selgeren er ansvarlig for å utbedre eventuelle feil eller mangler som blir oppdaget innenfor reklamasjonsfristen, som normalt er fem år.

Selv om en overtakelsesprotokoll ikke er obligatorisk når man kjøper en brukt bolig, er det likevel anbefalt å bruke en slik protokoll også i dette tilfellet. En overtakelsesprotokoll kan bidra til å unngå konflikter mellom kjøper og selger i ettertid. 

Hva bør man sjekke ved overtakelse av bolig?

Denne sjekklisten for overtakelse av bolig er selvsagt ikke fullstendig, og du bør vurdere hva du må sjekke basert på boligen du kjøper. Men den er et godt utgangspunkt for å komme i gang.

• Sjekk renhold og at boligen er ryddig. 
• Sørg for at alt som følger med boligen fungerer som det skal. 
• Sjekk at det som skal være inkludert ifølge kontrakten faktisk er tilstede. 
• Gå gjennom tekniske anlegg og installasjoner. Spør og grav om nødvendig – målet er at du får full oversikt og vet hvordan alt fungerer. 
• Spør om fellesarealene og eventuelle regler for disse. 
• Les av strømmåler og før det opp i protokollen. 
• Om du kjøper i sameie eller borettslag midt i måneden, bli enig med selger om hvordan fellesutgifter og strøm skal fordeles. 
• Husk også å sjekke boden, garasjen og andre deler av tomta og boligen. Det skal være ryddig og rent. 

Hvis boligen fremdeles er under oppføring bør du i tillegg sjekke: 

• Alle vinduer, vegger, tak og gulv for skader. Ikke vær redd for å ta frem vater for å sjekke at gulver og vegg er rette. Slike feil kan koste deg mye å utbedre i etterkant om et ikke dokumenteres. 
• Sjekk dusj, kraner og toalett. De skal være tette og vannet skal renne fritt gjennom avløp. 
• Sjekk at du får med hvitevarer og andre produkter som skal følge med boligen. 
• Dobbeltsjekk alle dører, skaper, vinduer, skuffer og luker. De skal åpnes og lukkes uten problemer. 
• Sjekk stikkontakter og brytere. 
• Dobbeltsjekk alle lister og kanter for sprekker og ujevnheter. 
• Vær sikker på at komfyr, vifte, varmepumpe ol. fungerer og er av typen du har bestilt. 

Vær nøye og bevisst på hva du godtar og skriver under på. Dersom du signerer en protokoll som bekrefter at boligen er "i kontraktsmessig stand", kan det begrense dine rettigheter senere, spesielt hvis det oppstår problemer. 

Husk at en overtakelsesprotokoll er en avtale mellom kjøper og selger. Som med alle kontrakter, bør du lese nøye før du signerer.