Selge arvet bolig? Slik gjør du prosessen så smertefri som mulig

Hvor mye koster det å selge arvet bolig?

Å selge en bolig er en stor og viktig beslutning som krever god planlegging og kunnskap. Boligens verdi, beliggenhet, tilstand, markedssituasjon og salgsmetode, vil naturligvis påvirke prisen. Om du velger å bruke en megler er sjansen stor for at du får en bedre salgspris. Samtidig er det verdt å tenke på kostnadene ved å bruke en megler også.

Som et generelt anslag kan vi si at du må regne med å betale rundt 100 000 kroner for boligsalget, men din sluttsum vil avhenge av mange faktorer og kan variere stort. 

Å selge selv eller bruke megler har begge sine fordeler og ulemper, så dette er noe du bør vurdere nøye før du trår til med salget. 

Fordeler med å bruke megler: 

• En megler har erfaring og kompetanse, og kan gi en nøyaktig vurdering av boligens verdi, markedsføre den og gjennomføre den juridiske biten. 
• Megleren tar seg også av det praktiske og administrative arbeidet, slik som å innhente dokumenter, lage salgsoppgave, skrive kontrakt, ordne oppgjør og ikke minst visninger. 
• Megleren har ansvaret for at ting skjer i henhold til loven, og har gjerne gode råd til deg som selger underveis. 
• Meglere når ut til et stort nettverk av potensielle kjøpere, sammenlignet med hva du kan selv. 

Alt som kommer med fordeler har imidlertid også en bakside. Å bruke en megler koster gjerne mer, og du kan regne med å betale 1 - 5% av kjøpesummen, i tillegg til annonsering, fotograf, takstmann og tinglysning. Meglere kan også være mer interessert i egen provisjon, fremfor ditt beste når du skal selge arvet bolig. Derfor er det viktig å lese tilbakemeldinger og vurdere ulike meglere opp mot hverandre. 

I så måte har også det å selge selv noen fordeler: 

• Du sparer penger på meglerhonorar, og kan i visse tilfeller spare hundretusenvis av kroner. 
• Du har full kontroll over salgsprosessen, men også det hele og fulle ansvar for at alt gjøres etter lover og regler. 
• Ingen kjenner boligen bedre enn deg.

Samtidig er det å selge en arvet bolig en kompleks prosess. Om du velger å ikke bruke megler får du alt det arverettslige på toppen av boligsalget. Det innebærer at du må ordne dokumenter, salgsoppgave, holde visninger, skrive kontrakt og ordne med oppgjør. Det kan bli tidkrevende, og det er lett å gjøre feil som kan føre til juridiske konsekvenser senere. Om du skal selge arvet bolig selv kan du sjekke ut Forbrukerrådets sjekkliste for dette. 

Hvis man skal selge en arvet bolig, må man også ta hensyn til arveavgift, skatt og eventuelle krav fra andre arvinger. Dette kan påvirke hvor mye man får igjen for boligen etter salget. 

Konflikter etter arv

En av de største utfordringene knyttet til arv er hva som skjer med bolig om det er flere arvinger som har krav på den. Dette kan skape konflikt mellom søsken som har ulike ønsker og behov.

Et eksempel på en slik utfordring er om to søsken arver en bolig etter foreldrene, og den ene vil selge den mens den andre vil beholde den. Hvordan løses dette? Det kommer an på om boligen er uskiftet eller skiftet, og om det finnes andre arvinger som har krav på sin del av arven.

Hvis boligen er uskiftet, betyr det at den gjenlevende ektefellen har rett til å sitte i uskiftet bo med boligen så lenge han eller hun lever. Da kan ikke søsknene kreve å få sin del av arven før ektefellen dør eller velger å skifte. Hvis ektefellen velger å skifte, må man dele verdien av boligen med søsknene etter lovens regler.

Hvis boligen er skiftet, betyr det at den gjenlevende ektefellen har fraskrevet seg retten til å sitte i uskiftet bo, eller at begge foreldrene er døde. Da må søsknene dele verdien av boligen mellom seg etter lovens regler. Hvis de ikke blir enige om hvem som skal overta boligen, kan de enten selge den og dele salgssummen, eller la en av dem overta boligen mot å betale ut de andre.

Hvis bare en av søsknene ønsker å selge boligen, må han eller hun få samtykke fra de andre arvingene. Hvis de ikke gir samtykke, kan han eller hun kreve at boligen blir solgt ved offentlig skifte. Det betyr at en nøytral person, som regel en dommer, tar hånd om salget og fordelingen av salgssummen. Dette kan være kostbart og tidkrevende, og bør unngås om mulig.

Hvis flere av søsknene ønsker å selge boligen, men en av dem vil beholde den, må de prøve å komme til enighet om prisen. Hvis de ikke blir enige, kan de enten la en takstmann vurdere verdien av boligen, eller la en nøytral person bestemme prisen ved offentlig skifte.

Det beste er å prøve å løse slike konflikter i minnelighet, ved å snakke sammen og respektere hverandres ønsker og behov. Hvis det ikke er mulig, kan det være lurt å søke juridisk rådgivning eller mekling for å finne en løsning som alle kan leve med.

Skatt og salg av arvet bolig

Så, du har arvet en bolig og lurer på hva som skjer med skatt? Det er heldigvis ikke så vanskelig å forstå reglene. 

Arveavgiften ble fjernet i 2014. I stedet brukes nå noe som heter kontinuitetsprinsippet. Du slipper derfor å betale noe ekstra, bare fordi du arver. Det betyr ikke at du ikke må betale skatt, men denne beregnes nå ut fra en startverdi (inngangsverdi). Dette er verdien på boligen når personen du arvet fra døde. 

Hvis du selger boligen med en gang og til samme pris som startverdien, trenger du ikke å betale skatt. Du starter og slutter på samme pris. 

Om du derimot venter med å selge og prisen stiger, må du skatte av økningen. 

Selges boligen med tap i forhold til startverdien, kan du trekke dette fra på skatten. Om du ikke oppfyller krav til botid og eiertid, må du skatte 22 prosent av gevinsten. 

Som med alle regler er det likevel noen unntak. 

• Hvis personen du arvet fra bodde i boligen i minst ett år og eide den i minst 12 av de siste 24 månedene, trenger du ikke å betale skatt på eventuell prisøkning. 
• Det samme gjelder for hytter og fritidsboliger, men da må personen ha eid og brukt den i minst fem av de siste åtte årene. 

Det er også forskjell på om du selger en bolig du arver etter dødsfall, eller om du får bolige som forskudd på arv. Er arven etter dødsfall slipper du å betale dokumentavgift, mens du må ut med 2,5 prosent av markedsverdien på eiendommen dersom det er snakk om forskudd på arv. 

Du kan også ha rett på visse fradrag som absolutt er verdt å sjekke ut. 

Når lønner det seg å selge arvet bolig? 

Salgsprisene på bolig varierer etter sesong og marked. Generelt er det høyest etterspørsel og pris i vår- og høstmånedene, når folk er tilbake fra ferie og har mer tid til å lete etter bolig. Det kan også være lurt å selge bolig når det er lite konkurranse fra andre selgere, for eksempel i januar eller august. Det viktigste er å følge med på markedet og tilpasse seg til kjøpernes behov og preferanser.

‍