Dette må du vite hvis du skal selge bolig før ett år

Men før du bestemmer deg for å selge boligen din raskt, bør du være klar over at det kan ha konsekvenser for skatten og avgiftene du må betale. Det er nemlig ikke bare salgsprisen som avgjør hvor mye du sitter igjen med etter et boligsalg. 

Selge bolig før ett år: Skattereglene du må kunne

Det er også viktig å ta hensyn til skattereglene som gjelder for gevinst og tap ved salg av eiendom når du skal selge bolig før ett år.

• Eier- og botidsregelen kan spare selgere for skatt på gevinst ved salg
• Forhastet salg uten å møte betingelsene for skattefritak kan føre til en skattesmell.
• Korrekt beregning av eiertid og botid er avgjørende. 

Gevinst i boligmarkedet skattes likt som rente- og aksjegevinster. Men det finnes regler for skattefritak som du bør vite om. Hvis du har eid boligen i minst ett år og bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene før salget, slipper du nemlig å skatte av eventuell gevinst. Dette kalles eier- og botidsregelen, og den kan spare deg for mye penger.

Hvis du derimot skal selge bolig før ett år, eller uten at du har bodd der lenge nok, må du betale skatt av hele eller deler av gevinsten. Det kan føre til en skattesmell som spiser opp mye av fortjenesten din. Derfor bør du tenke deg godt om før du selger boligen din raskt.

Det er også viktig å vite hvordan eiertid og botid regnes ut når du skal selge bolig før ett år. Eiertiden starter når du overtar rådigheten over boligen, det vil si når du har ansvaret for å forsikre boligen og signerer overtakelseserklæringen eller får nøklene. Botiden regnes fra du flytter inn i boligen og frem til du selger den, som er dagen du aksepterer et bud i en budrunde.

Det betyr at det ikke er nok å bare eie boligen i ett år for å få skattefritak. Du må også ha bodd der i minst 12 måneder sammenhengende eller spredt innenfor de siste to årene før salget. Hvis du flytter ut av boligen før salget, må du passe på at det ikke går mer enn ett år mellom utflytting og salg, ellers mister du skattefritaket.

Unntak når du skal selge bolig før ett år

Det finnes imidlertid noen unntak fra eier- og botidsregelen når du skal selge bolig før ett år, som kan gi deg skattefritak selv om du selger boligen din raskt eller uten å ha bodd der lenge nok. Disse unntakene gjelder blant annet for pendlerboliger, tidligere fellesboliger ved separasjon eller skilsmisse, og tidligere samboerboliger ved samlivsbrudd hvis dere har eller har hatt felles barn.

Kravet om eier- og botid skal hindre boligspekulasjon, og redusere mulighetene for å opparbeide en skattefri inntekt ved å kjøpe og selge boliger man selv ikke bor i. Derfor er det viktig å følge med på hvor lenge man eier og bor i en bolig før man selger den.

Gevinst eller tap ved salg av eiendom skal man selv føre inn i selvangivelsen for det året eiendommen blir overtatt av kjøperen. Dette gjelder også hvis kjøpesummen helt eller delvis betales et annet år. Hvis man har solgt en bolig med gevinst som er skattepliktig, må man betale forskuddsskatt på gevinsten innen 31. januar året etter salget.

Et viktig poeng å merke seg når det gjelder skatt ved boligsalg hvis du skal selge før ett år, er at man kun betaler skatt av overskuddet man har tjent på salget, ikke av hele summen man får inn. Overskuddet er i hovedsak differansen mellom det man betalte for boligen da man kjøpte den (inngangsverdi) og det man fikk for boligen da man solgte den (utgangsverdi). Det finnes imidlertid noen fradrag man kan gjøre i beregningen av overskuddet, som for eksempel utgifter til dokumentavgift, meglerhonorar, takst, annonsering og oppussing som har med boligtransaksjonen å gjøre.

Andre faktorer du bør tenke på

Det er mange faktorer som kan påvirke skatteplikten ved salg av bolig. Selv om de fleste tilfeller er enkle å håndtere, kan det oppstå situasjoner som krever mer oppmerksomhet. For eksempel kan det være forskjell på hvordan man behandler salg av bolig som man har bodd i selv, og salg av bolig som man har arvet eller fått i gave. 

Det kan også være spesielle regler for boliger som har vært brukt til næringsformål eller som har stor tomt. I slike tilfeller kan det være lurt å sjekke hva som gjelder for inngangsverdi og skattepliktig gevinst.

Hvis man er i tvil, kan det være smart å søke råd fra fagfolk som kan hjelpe med å beregne skatten riktig. Det kan også være nødvendig å justere skattekortet hvis man endrer renteutgiftene sine etter salg og kjøp av ny bolig. Dette kan bidra til å unngå uventede skattekrav senere.

Det kan være lurt å sjekke hvilke regler som gjelder for deg på Skatteetaten sine nettsider. De har et praktisk verktøy nettopp for dette. 

Når bør du selge boligen?

Det finnes ingen fasit på når det er best å selge boligen sin, men det kan være lurt å ta hensyn til noen faktorer som påvirker etterspørselen og prisene, også om du skal selge bolig før ett år. En av dem er årstiden, som kan ha innvirkning på boligens attraktivitet og antall konkurrenter på markedet. Generelt sett er det høyere aktivitet og priser i januar og februar, samt i september og oktober, mens det er roligere i sommermånedene og i desember. 

Dette kan variere etter boligtype og område. For eksempel kan en hytte ved sjøen være mer populær om sommeren, mens en leilighet i sentrum kan tiltrekke seg flere kjøpere når studieåret starter. 

En annen faktor er tilbud og etterspørsel i det lokale markedet, som bestemmer hvor mange interesserte kjøpere det er for hver bolig som legges ut. Jo flere boliger til salgs, jo lavere blir prisene, og motsatt. Det er derfor vanskelig å forutsi nøyaktig hva man får for boligen sin før man legger den ut for salg.

Selge bolig før ett år: Oppsummert

Å selge bolig før ett år kan altså være både fristende og lurt i noen tilfeller, men det kan også ha ulemper som man bør være klar over. Det er derfor lurt å sette seg inn i skattereglene som gjelder for boligsalg, og regne ut hvor mye man faktisk sitter igjen med etter et salg. Da kan man ta en mer informert og økonomisk fornuftig beslutning om når og hvordan man skal selge boligen sin.

‍