Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig
Marthe Frigaard

Senior skribent & innholdsforfatter

I denne guiden finner du

Tanken på å selge drømmehjemmet med tap, er nok til å gi de fleste av oss klump i magen. Selv om Norges boligmarked har vært på en oppadgående trend de siste årene, er det i beste fall forsiktig optimisme å spore i markedet i 2023. Å selge med tap er nemlig en høyst reell mulighet, og mange eksperter mener nå at boligfesten er over. Om du kjenner til alle skattereglene, fradrag, og ulike strategier for å minimere tapet ditt, kan du imidlertid komme ut av dette med hodet over vann. 

Selge bolig med tap – kort forklart

Gevinst eller tap ved salg av bolig regnes ut basert på kjøpesummen og salgssummen.

Inngangsverdien er boligens verdi på tidspunktet du overtar eiendomsretten, inkludert kostnader knyttet til kjøpet. Her kan du legge til kostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Du kan også øke summen ved å inkludere kostnader for nyoppføringer, påkostninger, eller til og med eget arbeid utført på boligen. I så fall må du dokumentere hva det samme arbeidet ville kostet med fagfolk – dette er nemlig summen du kan legge på for din egen innsats. 

Utgangsverdien er derimot markedsverdien boligen har når nye eiere overtar. Denne består vanligvis av salgssummen, men man kan også se på utgangsverdi som skadeerstatningen man kunne fått ved full ødeleggelse. Du kan trekke fra flere kostnader du hadde i salgsprosessen, inkludert meglerhonorar, takstmann, rengjøring og prospekt. 

Når utgangsverdien er høyere enn inngangsverdien, har du solgt med fortjeneste. 

Hvis inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien, har du et tap. 

Dersom du har eid boligen i kort tid og selger den når prisene ikke har steget betydelig, er sjansen større for å måtte selge bolig med tap, slik vi var inne på tidligere. 

Er det mulig å begrense tapet?

Det er flere muligheter for å begrense tapet når du selger bolig med tap. Du kan blant annet bruke skattereglene til din fordel. 

Her er noen tips for å selge bolig med tap: 

  • Tålmodighet er en dyd: Vurder å vente på et gunstigere marked.
  • Snakk om penger: Forhandle med megleren om gebyrer og provisjoner.
  • Lite kan gjøre mye: Små forbedringer kan gi stor effekt på salgsprisen.
  • Lei ut: La tiden jobbe for deg og vent på bedre tider.
  • Skatt kan være din venn: Bruk tapet ditt til å balansere andre gevinster.

Selge bolig med tap: Skattefradrag

Selv om mange håper på et slikt fradrag om de må selge bolig med tap, er det ikke få som blir skuffet over reglene. Om du har eid og bodd der i minst ett av de siste tre år, behøver du ikke å betale skatt på gevinst av boligsalg. Men det betyr også at du ikke får fradrag for et eventuelt tap. 

For salg med tap er det nemlig omvendt. Dette betyr at du må ha bodd i boligen i mindre enn ett år før du selger den om du skal få fradrag. Hvis du planlegger å selge boligen med tap og unngå skatt, kan det derfor være en mulighet å flytte ut av boligen og vente ett år før du selger den. Men også dette medfører store ekstrakostnader, som i realiteten kan gjøre tapet større. 

Slik beregnes eier- og botid

For å benytte deg av muligheten for skattefradrag, må du være nøye med datoene. Eiertiden regnes fra dagen du overtar boligen til tidspunktet for salgsavtalen, vanligvis aksepten av budet i en budrunde. Botiden regnes fra dagen du faktisk flytter inn i boligen og opphører den dagen du flytter ut eller aksepterer et bud på boligen.

Skatteetaten baserer seg på datoer som er registrert i folkeregisteret, men de kan også kontrollere faktisk bosted, for eksempel basert på strømregninger og postadresse. 

Gjør boligen mer attraktiv

Det er heller ikke dumt å få boligen til å fremstå som mer attraktiv for potensielle kjøpere, og ofte skal det ikke mer til enn et strøk maling, reparasjon av noen småfeil og en grundig ryddejobb til. Du kan også hente inspirasjon på nettet til styling av både rom og hage, slik at boligen fremstår som lekker og godt ivaretatt. 

Man bør også være fleksibel på visningstidspunkt og budfrist, slik at man når ut til flest mulig interessenter. Å ha is i magen kan imidlertid ha en negativ konsekvens, hvis interesserte trekker seg fordi salget tar for lang tid, så det er verdt å ha i bakhodet. 

Til slutt bør man være forberedt på å forhandle og akseptere et lavere bud enn ønsket, hvis alternativet er å sitte med en bolig man ikke har råd til å beholde. Ofte kan det å selge bolig med tap være det mest lønnsomme økonomiske valget.

Hva koster det å selge bolig med tap?

Å selge bolig er som kjent ikke billig, enten du ender opp med gevinst eller tap. De faste utgiftene knyttet til boligsalg kan lett overstige 100 000 kroner, avhengig av sluttsummen og nødvendige tiltak.

Når du vurderer boligpriser, er det vanlig å fokusere på salgssummen, men transaksjonskostnadene knyttet til kjøp og salg av bolig kan være betydelige. 

Typiske utgifter du må se på hvis du skal selge bolig med tap inkluderer:

  • Meglerhonorar
  • Diverse gebyrer som tilretteleggingsgebyr og oppgjørsgebyr
  • Trykking av prospekter
  • Styling og fotografering av boligen
  • Tilstandsrapport fra takstmann
  • Visningskostnader
  • Innhenting av offentlig dokumentasjon
  • Tinglysning av skjøtet

Hvis du har gjort oppussingsarbeid som har økt boligens verdi, kan du legge disse kostnadene til inngangsverdien. Imidlertid er det ingen garanti for at kostbar oppussing vil øke salgsprisen tilstrekkelig til å rettferdiggjøre utgiftene.

Oppsummering

Å selge bolig med tap er en situasjon som kan oppstå selv i et stigende boligmarked. Det er viktig å forstå skattereglene og kostnadene knyttet til boligsalget for å kunne ta informerte beslutninger. Hvis du forventer å selge boligen med tap, kan du vurdere hva du kan gjøre for å begrense tapet, som å vente på et bedre marked eller redusere kostnadene, og bruke skattereglene til din fordel. I så fall er det viktig å holde oversikt over eier- og botiden for å kunne dra nytte av eventuelle skattefradrag. 

Vurderer du å selge boligen?

Velge den rette eiendomsmegleren er avgjørende for å sikre et vellykket salg. Meglerbasen forenkler prosessen og hjelper deg med å finne en dyktig eiendomsmegler i ditt område.

Uforpliktende

Gratis

Raskt og enkelt

Klar for å sammenligne meglere?

Det tar 2 minutter. 100% gratis og helt uforpliktende.

Nye omtaler på Meglerbasen

Les anmeldelser av eiendomsmeglere

Jeg er svært fornøyd!

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Jeg er svært fornøyd!

Vil anbefale Knut Øyvind på det sterkeste. Ryddig og dyktig megler som har oppdatert meg og gitt god oppfølging gjennom hele prosessen.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Vil anbefale Knut Øyvind på det sterkeste. Ryddig og dyktig megler som har oppdatert meg og gitt god oppfølging gjennom hele prosessen.

Tilgjengelig til enhver tid. Meget profesjonell og god megler der gjennomføring av salget gikk raskt. Vi vil anbefale andre til å benytte denne megleren.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Tilgjengelig til enhver tid. Meget profesjonell og god megler der gjennomføring av salget gikk raskt. Vi vil anbefale andre til å benytte denne megleren.

Anbefales for et vellykket boligsalg: Kunnskapsrik, pålitelig og tilgjengelig.

Malene Sunde

Eiendomsmegler

5

Anbefales for et vellykket boligsalg: Kunnskapsrik, pålitelig og tilgjengelig.

Bolig solgt for Jenny Salvesen Isberg i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Jenny Salvesen Isberg i 2023

Megler opptrådte svært profesjonelt og ivaretok alle parter på en god måte

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Megler opptrådte svært profesjonelt og ivaretok alle parter på en god måte

kan trygt anbefale ham for andre

Daniel Bruce Beadle

Eiendomsmegler

5

kan trygt anbefale ham for andre

godt inntrykk

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

godt inntrykk

Engasjert og effektiv

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Engasjert og effektiv

God erfaring

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

God erfaring

Meget bra

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Meget bra

Meget god oppfølging og resultat

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Meget god oppfølging og resultat

Pålitelig og profesjonell

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Pålitelig og profesjonell

Kjempegod service!

Joakim Steine

Eiendomsmegler

5

Kjempegod service!

Bolig solgt

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt

Topp!

Rebekka Storrø Levik

Eiendomsmegler

5

Topp!

En megler man kan stole 100% på

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

En megler man kan stole 100% på

Lillian er meget serviceinnstillt og proaktiv

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Lillian er meget serviceinnstillt og proaktiv

Bolig solgt for Tormod Gustavsen i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Tormod Gustavsen i 2023

fantastisk jobb

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

fantastisk jobb

Veldig fornøyd

5

Veldig fornøyd

Veldig ryddig salgsprosess

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Veldig ryddig salgsprosess

Herlig og betryggende megler!

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Herlig og betryggende megler!

utrolig godt ivaretatt!

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

utrolig godt ivaretatt!

Elendig budringer

Houssam Ben Zrelli

Salgsleder

1

Elendig budringer

Men megler sørget for at den ble solgt etter første visning og til over takst.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Men megler sørget for at den ble solgt etter første visning og til over takst.

Trygg og god oppfølging i hele salgsprosessen

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Trygg og god oppfølging i hele salgsprosessen

Kjempe fornøyd med Andre.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Kjempe fornøyd med Andre.

Han ser den enkelte og har tid til deg, anbefales.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Han ser den enkelte og har tid til deg, anbefales.

Bra

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Bra

Meget fornøyd

Daniel Bruce Beadle

Eiendomsmegler

5

Meget fornøyd

Meget ryddig og tett oppfølging fra start til slutt i Salgsprosessen.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Meget ryddig og tett oppfølging fra start til slutt i Salgsprosessen.

Kunnskapsrik megler som er trygg i sitt fagfelt

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Kunnskapsrik megler som er trygg i sitt fagfelt

God relasjonsbygger og faglig profesjonell

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

God relasjonsbygger og faglig profesjonell

Fornøyd

Houssam Ben Zrelli

Salgsleder

5

Fornøyd

God service!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

God service!

Kan anbefales på det varmeste.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Kan anbefales på det varmeste.

Lillian vet hva hun driver med!

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Lillian vet hva hun driver med!

Flink til å tilrettelegge - Svært dyktig megler

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Flink til å tilrettelegge - Svært dyktig megler

Beste megler

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Beste megler

Bolig solgt for Hallvar Bergh i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Hallvar Bergh i 2023

André Holmli Sandnes har vært en megler som har fulgt oss opp veldig godt.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

André Holmli Sandnes har vært en megler som har fulgt oss opp veldig godt.

Bolig solgt for Anne Harsvik Iversen i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Anne Harsvik Iversen i 2022

5+1 stjerner gis så absolutt !!

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

5+1 stjerner gis så absolutt !!

Topp service fra start til slutt!

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Topp service fra start til slutt!

Bolig solgt for Trine Hultgren i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Trine Hultgren i 2022

En megler til å stole på

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

En megler til å stole på

"Utmerket Megleropplevelse: Profesjonell, Engasjert og Effektiv!"

Hanne Strandvahl

Eiendomsmegler

5

"Utmerket Megleropplevelse: Profesjonell, Engasjert og Effektiv!"

Megler som gjør det lille ekstra

Albert Eltvik Øien

Daglig leder/Partner

5

Megler som gjør det lille ekstra

Det å ha Aida fra Eie som megler var så bra

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Det å ha Aida fra Eie som megler var så bra

God megler

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

God megler

Bolig solgt for Cecilie Marie Gjerseth i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Cecilie Marie Gjerseth i 2023

Proff

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Proff

Alltid tilgjengelig for råd og veiledning.

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Alltid tilgjengelig for råd og veiledning.

Accessible, professional, and responsive

Rebekka Storrø Levik

Eiendomsmegler

5

Accessible, professional, and responsive

Framdriftsplan for salgsprosessen ble etablert, realistisk prisantydning ble lagt fram samt en god salgs-strategi

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Framdriftsplan for salgsprosessen ble etablert, realistisk prisantydning ble lagt fram samt en god salgs-strategi

Flink og hyggelig megler

Karoline Dovland

Eiendomsmegler og Partner

5

Flink og hyggelig megler

Bolig solgt for Renate Jannie Eidesmo i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Renate Jannie Eidesmo i 2022

Knut Øyvind har vært heilt supert gjennom heile prosessen! Var tydelig og klar på hva han trodde vi skulle klara å selge for og overgikk også det!

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Knut Øyvind har vært heilt supert gjennom heile prosessen! Var tydelig og klar på hva han trodde vi skulle klara å selge for og overgikk også det!

Hanne er en hyggelig og effektiv megler som er enkel å samarbeide med. Hun er dyktig i jobben sin og jeg har allerede anbefalt henne til andre

Hanne Vågen Roaldset

eiendomsmeglerfullmektig

5

Hanne er en hyggelig og effektiv megler som er enkel å samarbeide med. Hun er dyktig i jobben sin og jeg har allerede anbefalt henne til andre

Bolig solgt for Eli Amini i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Eli Amini i 2022

Dedikert, kompetent megler

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Dedikert, kompetent megler

Veldig hyggelig og dyktig i faget sitt, anbefales på det sterkeste

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig hyggelig og dyktig i faget sitt, anbefales på det sterkeste

God oppfølging i både kjøp og salg

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

God oppfølging i både kjøp og salg

Veldig dyktig megler!

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Veldig dyktig megler!

Suveren på salg, oppfølging og kundeservice!

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Suveren på salg, oppfølging og kundeservice!

Hyggelig og profesjonell megler

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Hyggelig og profesjonell megler

He told me drop party

2

He told me drop party

Ekspert på boligmarkedet i Trondheim

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Ekspert på boligmarkedet i Trondheim

Profesjonell, ryddig og fleksibel

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Profesjonell, ryddig og fleksibel

Tett og god oppfølging hele veien

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Tett og god oppfølging hele veien

Anbefaler flotte Aida på det sterkeste!

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Anbefaler flotte Aida på det sterkeste!

Bolig solgt for Kent Arne Bjerke i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Kent Arne Bjerke i 2022

Bolig solgt for Tove Rokseth Larsen i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Tove Rokseth Larsen i 2023

Prosess ble godt forklart i forkant, og godt fulgt opp underveis. Gode og fornuftige råd underveis i budrunde.

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Prosess ble godt forklart i forkant, og godt fulgt opp underveis. Gode og fornuftige råd underveis i budrunde.

Profesjonell og hyggelig megler

Karoline Dovland

Eiendomsmegler og Partner

5

Profesjonell og hyggelig megler

Veldig bra og ryddigt salg

Albert Eltvik Øien

Daglig leder/Partner

5

Veldig bra og ryddigt salg

Eksemplarisk fra A til Å

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Eksemplarisk fra A til Å

Fornøyd Kunde

Vetle Larsen

Eiendomsmegler | Partner

5

Fornøyd Kunde

Kjempe fornøyd

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Kjempe fornøyd

Strålende fornøyde boligselgere!

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Strålende fornøyde boligselgere!

Bra oppfølging, bra kommunikasjon, og bra tilgjengelighet. Ikke noe å klage på, anbefales. 👍

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Bra oppfølging, bra kommunikasjon, og bra tilgjengelighet. Ikke noe å klage på, anbefales. 👍

Han har opptrådt profesjonelt og effektivt under prosessen.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Han har opptrådt profesjonelt og effektivt under prosessen.

Heimdal Eiendomsmegling ved André Sandnes og Eirik Langsæter har gjort en bra jobb for mitt objekt og kan på sterkeste anbefale begge to.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Heimdal Eiendomsmegling ved André Sandnes og Eirik Langsæter har gjort en bra jobb for mitt objekt og kan på sterkeste anbefale begge to.

Tillitsfull og grundig megler. Anbefales!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Tillitsfull og grundig megler. Anbefales!

Bolig solgt for Aashild Jørgensen i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Aashild Jørgensen i 2023

Kunnskapsrik, forståelsesfull og dyktig!

Karoline Dovland

Eiendomsmegler og Partner

5

Kunnskapsrik, forståelsesfull og dyktig!

Anbefales!

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Anbefales!

Profesjonell, hyggelig og tydelig megler

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Profesjonell, hyggelig og tydelig megler

Veldig fornøyd

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd

Andre var veldig hyggelig, og en ryddig prossess fra start til mål.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Andre var veldig hyggelig, og en ryddig prossess fra start til mål.

Bolig solgt for Benedicte Rafn Dalene i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Benedicte Rafn Dalene i 2023

Fantastisk megler som alltid er tilgjengelig når vi trenger.

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Fantastisk megler som alltid er tilgjengelig når vi trenger.

Super fornøyd

Harold Mufoncol

Eiendomsmegler

5

Super fornøyd

Bolig solgt for Ragnar M. Herfjord i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Ragnar M. Herfjord i 2023

Dedikert megler som gjør alt for at kunden skal bli fornøyd

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Dedikert megler som gjør alt for at kunden skal bli fornøyd

Veldig fornøyd

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd

Lillian er ryddig og strukturert i måten hun arbeider på, som bygger tillitt for selger.

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

4

Lillian er ryddig og strukturert i måten hun arbeider på, som bygger tillitt for selger.

Superfornøyd

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Superfornøyd

Bolig solgt

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt