Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig
Marthe Frigaard

Senior skribent & innholdsforfatter

I denne guiden finner du

Tanken på å selge drømmehjemmet med tap, er nok til å gi de fleste av oss klump i magen. Selv om Norges boligmarked har vært på en oppadgående trend de siste årene, er det i beste fall forsiktig optimisme å spore i markedet i 2023. Å selge med tap er nemlig en høyst reell mulighet, og mange eksperter mener nå at boligfesten er over. Om du kjenner til alle skattereglene, fradrag, og ulike strategier for å minimere tapet ditt, kan du imidlertid komme ut av dette med hodet over vann. 

Selge bolig med tap – kort forklart

Gevinst eller tap ved salg av bolig regnes ut basert på kjøpesummen og salgssummen.

Inngangsverdien er boligens verdi på tidspunktet du overtar eiendomsretten, inkludert kostnader knyttet til kjøpet. Her kan du legge til kostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Du kan også øke summen ved å inkludere kostnader for nyoppføringer, påkostninger, eller til og med eget arbeid utført på boligen. I så fall må du dokumentere hva det samme arbeidet ville kostet med fagfolk – dette er nemlig summen du kan legge på for din egen innsats. 

Utgangsverdien er derimot markedsverdien boligen har når nye eiere overtar. Denne består vanligvis av salgssummen, men man kan også se på utgangsverdi som skadeerstatningen man kunne fått ved full ødeleggelse. Du kan trekke fra flere kostnader du hadde i salgsprosessen, inkludert meglerhonorar, takstmann, rengjøring og prospekt. 

Når utgangsverdien er høyere enn inngangsverdien, har du solgt med fortjeneste. 

Hvis inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien, har du et tap. 

Dersom du har eid boligen i kort tid og selger den når prisene ikke har steget betydelig, er sjansen større for å måtte selge bolig med tap, slik vi var inne på tidligere. 

Er det mulig å begrense tapet?

Det er flere muligheter for å begrense tapet når du selger bolig med tap. Du kan blant annet bruke skattereglene til din fordel. 

Her er noen tips for å selge bolig med tap: 

  • Tålmodighet er en dyd: Vurder å vente på et gunstigere marked.
  • Snakk om penger: Forhandle med megleren om gebyrer og provisjoner.
  • Lite kan gjøre mye: Små forbedringer kan gi stor effekt på salgsprisen.
  • Lei ut: La tiden jobbe for deg og vent på bedre tider.
  • Skatt kan være din venn: Bruk tapet ditt til å balansere andre gevinster.

Selge bolig med tap: Skattefradrag

Selv om mange håper på et slikt fradrag om de må selge bolig med tap, er det ikke få som blir skuffet over reglene. Om du har eid og bodd der i minst ett av de siste tre år, behøver du ikke å betale skatt på gevinst av boligsalg. Men det betyr også at du ikke får fradrag for et eventuelt tap. 

For salg med tap er det nemlig omvendt. Dette betyr at du må ha bodd i boligen i mindre enn ett år før du selger den om du skal få fradrag. Hvis du planlegger å selge boligen med tap og unngå skatt, kan det derfor være en mulighet å flytte ut av boligen og vente ett år før du selger den. Men også dette medfører store ekstrakostnader, som i realiteten kan gjøre tapet større. 

Slik beregnes eier- og botid

For å benytte deg av muligheten for skattefradrag, må du være nøye med datoene. Eiertiden regnes fra dagen du overtar boligen til tidspunktet for salgsavtalen, vanligvis aksepten av budet i en budrunde. Botiden regnes fra dagen du faktisk flytter inn i boligen og opphører den dagen du flytter ut eller aksepterer et bud på boligen.

Skatteetaten baserer seg på datoer som er registrert i folkeregisteret, men de kan også kontrollere faktisk bosted, for eksempel basert på strømregninger og postadresse. 

Gjør boligen mer attraktiv

Det er heller ikke dumt å få boligen til å fremstå som mer attraktiv for potensielle kjøpere, og ofte skal det ikke mer til enn et strøk maling, reparasjon av noen småfeil og en grundig ryddejobb til. Du kan også hente inspirasjon på nettet til styling av både rom og hage, slik at boligen fremstår som lekker og godt ivaretatt. 

Man bør også være fleksibel på visningstidspunkt og budfrist, slik at man når ut til flest mulig interessenter. Å ha is i magen kan imidlertid ha en negativ konsekvens, hvis interesserte trekker seg fordi salget tar for lang tid, så det er verdt å ha i bakhodet. 

Til slutt bør man være forberedt på å forhandle og akseptere et lavere bud enn ønsket, hvis alternativet er å sitte med en bolig man ikke har råd til å beholde. Ofte kan det å selge bolig med tap være det mest lønnsomme økonomiske valget.

Hva koster det å selge bolig med tap?

Å selge bolig er som kjent ikke billig, enten du ender opp med gevinst eller tap. De faste utgiftene knyttet til boligsalg kan lett overstige 100 000 kroner, avhengig av sluttsummen og nødvendige tiltak.

Når du vurderer boligpriser, er det vanlig å fokusere på salgssummen, men transaksjonskostnadene knyttet til kjøp og salg av bolig kan være betydelige. 

Typiske utgifter du må se på hvis du skal selge bolig med tap inkluderer:

  • Meglerhonorar
  • Diverse gebyrer som tilretteleggingsgebyr og oppgjørsgebyr
  • Trykking av prospekter
  • Styling og fotografering av boligen
  • Tilstandsrapport fra takstmann
  • Visningskostnader
  • Innhenting av offentlig dokumentasjon
  • Tinglysning av skjøtet

Hvis du har gjort oppussingsarbeid som har økt boligens verdi, kan du legge disse kostnadene til inngangsverdien. Imidlertid er det ingen garanti for at kostbar oppussing vil øke salgsprisen tilstrekkelig til å rettferdiggjøre utgiftene.

Oppsummering

Å selge bolig med tap er en situasjon som kan oppstå selv i et stigende boligmarked. Det er viktig å forstå skattereglene og kostnadene knyttet til boligsalget for å kunne ta informerte beslutninger. Hvis du forventer å selge boligen med tap, kan du vurdere hva du kan gjøre for å begrense tapet, som å vente på et bedre marked eller redusere kostnadene, og bruke skattereglene til din fordel. I så fall er det viktig å holde oversikt over eier- og botiden for å kunne dra nytte av eventuelle skattefradrag. 

Tilbud fra inntil 3 eiendomsmeglere
Finn de beste eiendomsmeglerene til oppdraget
Helt gratis
Rask oppfølging
Takk! Vi setter deg i kontakt med opptil 3 elektrikere. Vi anbefaler at du svarer på anrop fra ukjente anrop de neste dagene/timene. Du har fått en kvittering på din e-post.
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Klar for å sammenligne meglere?

Det tar 2 minutter. 100% gratis og helt uforpliktende.

Nye omtaler på Meglerbasen

Les anmeldelser av eiendomsmeglere

Truly professional and helpful broker

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Truly professional and helpful broker

Framdriftsplan for salgsprosessen ble etablert, realistisk prisantydning ble lagt fram samt en god salgs-strategi

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Framdriftsplan for salgsprosessen ble etablert, realistisk prisantydning ble lagt fram samt en god salgs-strategi

Bra!

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Bra!

Salget ble gjennomført på en meget profesjonell måte.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Salget ble gjennomført på en meget profesjonell måte.

Dyktig og engasjert megler

Thomas Johnsen

Eiendomsmeglerfullmektig MNEF

5

Dyktig og engasjert megler

Lillian Tunge er et behagelig og vinnende vesen

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Lillian Tunge er et behagelig og vinnende vesen

Bolig solgt for Anja Vranic i 2021

Kjersti N. Bråthen

Daglig leder / Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Anja Vranic i 2021

God kommunikasjon og oppfølging under salgsprossessen.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

God kommunikasjon og oppfølging under salgsprossessen.

Profesjonell og effektiv

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Profesjonell og effektiv

Veldig fornøyd!

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Dyktig megler med genuin interesse for bolig

Karoline Dovland

Eiendomsmegler og Partner

5

Dyktig megler med genuin interesse for bolig

Anbefalast.

Albert Eltvik Øien

Daglig leder/Partner

5

Anbefalast.

Imøtekommende og serviceinnstilt

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Imøtekommende og serviceinnstilt

Beste megleren jeg har vært i kontakt med.

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Beste megleren jeg har vært i kontakt med.

Tydelig, ryddig og effektiv

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Tydelig, ryddig og effektiv

Varm, trygg og dyktig

Wissam Bader

Avdelingsleder/Eiendomsmegler

5

Varm, trygg og dyktig

Veldig fornøyd

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Veldig fornøyd

If I need a real estate agent in the future the choice is obivous.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

If I need a real estate agent in the future the choice is obivous.

Veldig fornøyd!

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Trygghet

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Trygghet

Erfaren og kunnskapsrik

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Erfaren og kunnskapsrik

Vil anbefale Knut Øyvind på det sterkeste. Ryddig og dyktig megler som har oppdatert meg og gitt god oppfølging gjennom hele prosessen.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Vil anbefale Knut Øyvind på det sterkeste. Ryddig og dyktig megler som har oppdatert meg og gitt god oppfølging gjennom hele prosessen.

Ryddig og god megler

Didrik Hagel Pedersen

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Ryddig og god megler

Kunne ikke vært bedre!

Marius Aune Olsen

EiendomsMeglerfullmektig

5

Kunne ikke vært bedre!

Hyggelig og profesjonell

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Hyggelig og profesjonell

Fikk anbefalt Aida av en venninne, som kjøpte bolig av henne.

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Fikk anbefalt Aida av en venninne, som kjøpte bolig av henne.

Gjennomført høy profesjonalitet

Sissel Longva

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Gjennomført høy profesjonalitet

Dyktig menneskekjenner!

Wissam Bader

Avdelingsleder/Eiendomsmegler

5

Dyktig menneskekjenner!

Bolig solgt for Petter Kolling Johansen i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Petter Kolling Johansen i 2023

Bolig solgt for Elisabeth Schaanning i 2022

Kjersti N. Bråthen

Daglig leder / Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Elisabeth Schaanning i 2022

Veldig bra megler med rask oppfølging.

Herman Broen

Eiendomsmeglerfullmektig MNEF

5

Veldig bra megler med rask oppfølging.

Svært profesjonell og ryddig!

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Svært profesjonell og ryddig!

Raskt og ryddig

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Raskt og ryddig

Sørg for å ha all kommunikasjon skriftlig

Christian Wahl

Partner / Eiendomsmegler

1

Sørg for å ha all kommunikasjon skriftlig

Herlig og betryggende megler!

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Herlig og betryggende megler!

Meget ryddigt og effektivt arbeid.

Hanne Vågen Roaldset

eiendomsmeglerfullmektig

5

Meget ryddigt og effektivt arbeid.

Hyggelig og profesjonell megler

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Hyggelig og profesjonell megler

Bolig solgt for Janicke Holm Rinnan i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Janicke Holm Rinnan i 2023

Dyktig og stødig megler

Albert Eltvik Øien

Daglig leder/Partner

5

Dyktig og stødig megler

Gjennomført salgsplan fra A til Å

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Gjennomført salgsplan fra A til Å

Kunde inte ha valt en bättre mäklare för att hantera försäljningen av min lägenhet!

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Kunde inte ha valt en bättre mäklare för att hantera försäljningen av min lägenhet!

En helt super megler!

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

En helt super megler!

Veldig bra.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Veldig bra.

Bolig solgt for Tormod Gustavsen i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Tormod Gustavsen i 2023

Bolig solgt for Espen Bakken i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Espen Bakken i 2022

Enestående service og tilgjengelighet

Harold Mufoncol

Eiendomsmegler

5

Enestående service og tilgjengelighet

Meget  fornøyde

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Meget fornøyde

Veldig godt planlagt og veldig effektiv salgsprosess.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Veldig godt planlagt og veldig effektiv salgsprosess.

Gjennomført profesjonell håndtering

Jakob Gosvig Johansen

Eiendomsmegler

5

Gjennomført profesjonell håndtering

André var virkelig super å samarbeide med!

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

André var virkelig super å samarbeide med!

Profesjonell, effektiv og hyggelig. Anbefales.

Anders Karlstrøm

Eiendomsmegler MNEF / Partner

5

Profesjonell, effektiv og hyggelig. Anbefales.

Profesjonell

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Profesjonell

Effektiv og Tilgjengelig

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Effektiv og Tilgjengelig

Fremoverlent og offensiv megler

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Fremoverlent og offensiv megler

Proaktiv og veldig god megler.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Proaktiv og veldig god megler.

Upåklagelig kommunikasjon.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Upåklagelig kommunikasjon.

Men megler sørget for at den ble solgt etter første visning og til over takst.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Men megler sørget for at den ble solgt etter første visning og til over takst.

Trygg og god salgsprosess

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Trygg og god salgsprosess

kan trygt anbefale ham for andre

Daniel Bruce Beadle

Eiendomsmegler

5

kan trygt anbefale ham for andre

Knut er en selger som ser kunden og de behovene som trengs. Han er alltid tilgjengelig og om det oppstår noe uforutsett er han på det med en gang.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Knut er en selger som ser kunden og de behovene som trengs. Han er alltid tilgjengelig og om det oppstår noe uforutsett er han på det med en gang.

Kjempe god oppfølging

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Kjempe god oppfølging

Engasjert og effektiv

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Engasjert og effektiv

Meget dyktig eiendomsmegler

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Meget dyktig eiendomsmegler

God lokalkunnskap og engasjert

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

God lokalkunnskap og engasjert

Bra oppfølging, bra kommunikasjon, og bra tilgjengelighet. Ikke noe å klage på, anbefales. 👍

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Bra oppfølging, bra kommunikasjon, og bra tilgjengelighet. Ikke noe å klage på, anbefales. 👍

Håkon er hel ved

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Håkon er hel ved

Andre var veldig hyggelig, og en ryddig prossess fra start til mål.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Andre var veldig hyggelig, og en ryddig prossess fra start til mål.

En megler som brenner for faget sitt!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

En megler som brenner for faget sitt!

Jeg er veldig fornøyd!

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

Jeg er veldig fornøyd!

som selger var over forventet.

Aida Rajic

Eiendomsmegler | Salgsleder | Partner

5

som selger var over forventet.

En megler som virkelig vil det beste for deg

Didrik Hagel Pedersen

Eiendomsmeglerfullmektig

5

En megler som virkelig vil det beste for deg

Heldig som hadde henne.

Nini Tran

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Heldig som hadde henne.

Veldig hyggelig og flink. Solgte leiligheten min på første visning, som han da sa at han skulle klare.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Veldig hyggelig og flink. Solgte leiligheten min på første visning, som han da sa at han skulle klare.

Happy bolig selger

Joakim Steine

Eiendomsmegler

5

Happy bolig selger

En imponerende kjapp og enkel prosess

Sissel Longva

Eiendomsmeglerfullmektig

5

En imponerende kjapp og enkel prosess

Salg av enebolig på Tiller

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Salg av enebolig på Tiller

Dyktig rådgiver

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Dyktig rådgiver

Fornøyd kunde

Espen Haugen Ellseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Fornøyd kunde

Ryddig, ærlig og effektiv

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Ryddig, ærlig og effektiv

Grytten har til de grader svart til forventningene. Tilgjengelig. Rask. Nøyaktig. Punktlig. Høflig framferd kombinert med et representativt ytre.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Grytten har til de grader svart til forventningene. Tilgjengelig. Rask. Nøyaktig. Punktlig. Høflig framferd kombinert med et representativt ytre.

Tillitsfull og grundig megler. Anbefales!

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Tillitsfull og grundig megler. Anbefales!

Byens beste megler?

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Byens beste megler?

Pliktoppfyllende og realistisk

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Pliktoppfyllende og realistisk

Bolig solgt for Kent Arne Bjerke i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Kent Arne Bjerke i 2022

Bolig solgt for Bjørn Martin Hestnes i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Bjørn Martin Hestnes i 2022

Bolig solgt for Jenny Salvesen Isberg i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Jenny Salvesen Isberg i 2023

Veldig hyggelig og dyktig i faget sitt, anbefales på det sterkeste

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig hyggelig og dyktig i faget sitt, anbefales på det sterkeste

Kvalitet i prosessen, knall oppfølging hele veien.

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Kvalitet i prosessen, knall oppfølging hele veien.

Dyktig, profesjonell og tilgjengelig

Hanne Vågen Roaldset

eiendomsmeglerfullmektig

5

Dyktig, profesjonell og tilgjengelig

Fantastisk megler

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Fantastisk megler

Anbefales!

Karoline Dovland

Eiendomsmegler og Partner

5

Anbefales!

Anbefales for et vellykket boligsalg: Kunnskapsrik, pålitelig og tilgjengelig.

Malene Sunde

Eiendomsmegler

5

Anbefales for et vellykket boligsalg: Kunnskapsrik, pålitelig og tilgjengelig.

Veldig fornøyd med salgsprosessen

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig fornøyd med salgsprosessen

Effektiv og ryddig

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Effektiv og ryddig

Proff og erfaren fra start til slutt.

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Proff og erfaren fra start til slutt.

Enkel, forståelig og trivelig

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Enkel, forståelig og trivelig

Hanne er en hyggelig og effektiv megler som er enkel å samarbeide med. Hun er dyktig i jobben sin og jeg har allerede anbefalt henne til andre

Hanne Vågen Roaldset

eiendomsmeglerfullmektig

5

Hanne er en hyggelig og effektiv megler som er enkel å samarbeide med. Hun er dyktig i jobben sin og jeg har allerede anbefalt henne til andre

Lillian var tydelig, profesjonell, rolig og direkte

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Lillian var tydelig, profesjonell, rolig og direkte

Veldig fornøyd!

Wissam Bader

Avdelingsleder/Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Prosess ble godt forklart i forkant, og godt fulgt opp underveis. Gode og fornuftige råd underveis i budrunde.

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Prosess ble godt forklart i forkant, og godt fulgt opp underveis. Gode og fornuftige råd underveis i budrunde.