Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – kort forklart

Gevinst eller tap ved salg av bolig regnes ut basert på kjøpesummen og salgssummen.

Inngangsverdien er boligens verdi på tidspunktet du overtar eiendomsretten, inkludert kostnader knyttet til kjøpet. Her kan du legge til kostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Du kan også øke summen ved å inkludere kostnader for nyoppføringer, påkostninger, eller til og med eget arbeid utført på boligen. I så fall må du dokumentere hva det samme arbeidet ville kostet med fagfolk – dette er nemlig summen du kan legge på for din egen innsats. 

Utgangsverdien er derimot markedsverdien boligen har når nye eiere overtar. Denne består vanligvis av salgssummen, men man kan også se på utgangsverdi som skadeerstatningen man kunne fått ved full ødeleggelse. Du kan trekke fra flere kostnader du hadde i salgsprosessen, inkludert meglerhonorar, takstmann, rengjøring og prospekt. 

Når utgangsverdien er høyere enn inngangsverdien, har du solgt med fortjeneste. 

Hvis inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien, har du et tap. 

Dersom du har eid boligen i kort tid og selger den når prisene ikke har steget betydelig, er sjansen større for å måtte selge bolig med tap, slik vi var inne på tidligere. 

Er det mulig å begrense tapet?

Det er flere muligheter for å begrense tapet når du selger bolig med tap. Du kan blant annet bruke skattereglene til din fordel. 

Her er noen tips for å selge bolig med tap: 

• Tålmodighet er en dyd: Vurder å vente på et gunstigere marked.
• Snakk om penger: Forhandle med megleren om gebyrer og provisjoner.
• Lite kan gjøre mye: Små forbedringer kan gi stor effekt på salgsprisen.
• Lei ut: La tiden jobbe for deg og vent på bedre tider.
• Skatt kan være din venn: Bruk tapet ditt til å balansere andre gevinster.
  

Selge bolig med tap: Skattefradrag

Selv om mange håper på et slikt fradrag om de må selge bolig med tap, er det ikke få som blir skuffet over reglene. Om du har eid og bodd der i minst ett av de siste tre år, behøver du ikke å betale skatt på gevinst av boligsalg. Men det betyr også at du ikke får fradrag for et eventuelt tap. 

For salg med tap er det nemlig omvendt. Dette betyr at du må ha bodd i boligen i mindre enn ett år før du selger den om du skal få fradrag. Hvis du planlegger å selge boligen med tap og unngå skatt, kan det derfor være en mulighet å flytte ut av boligen og vente ett år før du selger den. Men også dette medfører store ekstrakostnader, som i realiteten kan gjøre tapet større. 

Slik beregnes eier- og botid

For å benytte deg av muligheten for skattefradrag, må du være nøye med datoene. Eiertiden regnes fra dagen du overtar boligen til tidspunktet for salgsavtalen, vanligvis aksepten av budet i en budrunde. Botiden regnes fra dagen du faktisk flytter inn i boligen og opphører den dagen du flytter ut eller aksepterer et bud på boligen.

Skatteetaten baserer seg på datoer som er registrert i folkeregisteret, men de kan også kontrollere faktisk bosted, for eksempel basert på strømregninger og postadresse. 

Gjør boligen mer attraktiv

Det er heller ikke dumt å få boligen til å fremstå som mer attraktiv for potensielle kjøpere, og ofte skal det ikke mer til enn et strøk maling, reparasjon av noen småfeil og en grundig ryddejobb til. Du kan også hente inspirasjon på nettet til styling av både rom og hage, slik at boligen fremstår som lekker og godt ivaretatt. 

Man bør også være fleksibel på visningstidspunkt og budfrist, slik at man når ut til flest mulig interessenter. Å ha is i magen kan imidlertid ha en negativ konsekvens, hvis interesserte trekker seg fordi salget tar for lang tid, så det er verdt å ha i bakhodet. 

Til slutt bør man være forberedt på å forhandle og akseptere et lavere bud enn ønsket, hvis alternativet er å sitte med en bolig man ikke har råd til å beholde. Ofte kan det å selge bolig med tap være det mest lønnsomme økonomiske valget.

Hva koster det å selge bolig med tap?

Å selge bolig er som kjent ikke billig, enten du ender opp med gevinst eller tap. De faste utgiftene knyttet til boligsalg kan lett overstige 100 000 kroner, avhengig av sluttsummen og nødvendige tiltak.

Når du vurderer boligpriser, er det vanlig å fokusere på salgssummen, men transaksjonskostnadene knyttet til kjøp og salg av bolig kan være betydelige. 

Typiske utgifter du må se på hvis du skal selge bolig med tap inkluderer:

• Meglerhonorar
• Diverse gebyrer som tilretteleggingsgebyr og oppgjørsgebyr
• Trykking av prospekter
• Styling og fotografering av boligen
• Tilstandsrapport fra takstmann
• Visningskostnader
• Innhenting av offentlig dokumentasjon
• Tinglysning av skjøtet

Hvis du har gjort oppussingsarbeid som har økt boligens verdi, kan du legge disse kostnadene til inngangsverdien. Imidlertid er det ingen garanti for at kostbar oppussing vil øke salgsprisen tilstrekkelig til å rettferdiggjøre utgiftene.

Oppsummering

Å selge bolig med tap er en situasjon som kan oppstå selv i et stigende boligmarked. Det er viktig å forstå skattereglene og kostnadene knyttet til boligsalget for å kunne ta informerte beslutninger. Hvis du forventer å selge boligen med tap, kan du vurdere hva du kan gjøre for å begrense tapet, som å vente på et bedre marked eller redusere kostnadene, og bruke skattereglene til din fordel. I så fall er det viktig å holde oversikt over eier- og botiden for å kunne dra nytte av eventuelle skattefradrag. 

‍