Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Marthe Frigaard
Marthe Frigaard

Senior skribent & innholdsforfatter

I denne guiden finner du

Tanken på å selge drømmehjemmet med tap, er nok til å gi de fleste av oss klump i magen. Selv om Norges boligmarked har vært på en oppadgående trend de siste årene, er det i beste fall forsiktig optimisme å spore i markedet i 2023. Å selge med tap er nemlig en høyst reell mulighet, og mange eksperter mener nå at boligfesten er over. Om du kjenner til alle skattereglene, fradrag, og ulike strategier for å minimere tapet ditt, kan du imidlertid komme ut av dette med hodet over vann. 

Selge bolig med tap – kort forklart

Gevinst eller tap ved salg av bolig regnes ut basert på kjøpesummen og salgssummen.

Inngangsverdien er boligens verdi på tidspunktet du overtar eiendomsretten, inkludert kostnader knyttet til kjøpet. Her kan du legge til kostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Du kan også øke summen ved å inkludere kostnader for nyoppføringer, påkostninger, eller til og med eget arbeid utført på boligen. I så fall må du dokumentere hva det samme arbeidet ville kostet med fagfolk – dette er nemlig summen du kan legge på for din egen innsats. 

Utgangsverdien er derimot markedsverdien boligen har når nye eiere overtar. Denne består vanligvis av salgssummen, men man kan også se på utgangsverdi som skadeerstatningen man kunne fått ved full ødeleggelse. Du kan trekke fra flere kostnader du hadde i salgsprosessen, inkludert meglerhonorar, takstmann, rengjøring og prospekt. 

Når utgangsverdien er høyere enn inngangsverdien, har du solgt med fortjeneste. 

Hvis inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien, har du et tap. 

Dersom du har eid boligen i kort tid og selger den når prisene ikke har steget betydelig, er sjansen større for å måtte selge bolig med tap, slik vi var inne på tidligere. 

Er det mulig å begrense tapet?

Det er flere muligheter for å begrense tapet når du selger bolig med tap. Du kan blant annet bruke skattereglene til din fordel. 

Her er noen tips for å selge bolig med tap: 

  • Tålmodighet er en dyd: Vurder å vente på et gunstigere marked.
  • Snakk om penger: Forhandle med megleren om gebyrer og provisjoner.
  • Lite kan gjøre mye: Små forbedringer kan gi stor effekt på salgsprisen.
  • Lei ut: La tiden jobbe for deg og vent på bedre tider.
  • Skatt kan være din venn: Bruk tapet ditt til å balansere andre gevinster.

Selge bolig med tap: Skattefradrag

Selv om mange håper på et slikt fradrag om de må selge bolig med tap, er det ikke få som blir skuffet over reglene. Om du har eid og bodd der i minst ett av de siste tre år, behøver du ikke å betale skatt på gevinst av boligsalg. Men det betyr også at du ikke får fradrag for et eventuelt tap. 

For salg med tap er det nemlig omvendt. Dette betyr at du må ha bodd i boligen i mindre enn ett år før du selger den om du skal få fradrag. Hvis du planlegger å selge boligen med tap og unngå skatt, kan det derfor være en mulighet å flytte ut av boligen og vente ett år før du selger den. Men også dette medfører store ekstrakostnader, som i realiteten kan gjøre tapet større. 

Slik beregnes eier- og botid

For å benytte deg av muligheten for skattefradrag, må du være nøye med datoene. Eiertiden regnes fra dagen du overtar boligen til tidspunktet for salgsavtalen, vanligvis aksepten av budet i en budrunde. Botiden regnes fra dagen du faktisk flytter inn i boligen og opphører den dagen du flytter ut eller aksepterer et bud på boligen.

Skatteetaten baserer seg på datoer som er registrert i folkeregisteret, men de kan også kontrollere faktisk bosted, for eksempel basert på strømregninger og postadresse. 

Gjør boligen mer attraktiv

Det er heller ikke dumt å få boligen til å fremstå som mer attraktiv for potensielle kjøpere, og ofte skal det ikke mer til enn et strøk maling, reparasjon av noen småfeil og en grundig ryddejobb til. Du kan også hente inspirasjon på nettet til styling av både rom og hage, slik at boligen fremstår som lekker og godt ivaretatt. 

Man bør også være fleksibel på visningstidspunkt og budfrist, slik at man når ut til flest mulig interessenter. Å ha is i magen kan imidlertid ha en negativ konsekvens, hvis interesserte trekker seg fordi salget tar for lang tid, så det er verdt å ha i bakhodet. 

Til slutt bør man være forberedt på å forhandle og akseptere et lavere bud enn ønsket, hvis alternativet er å sitte med en bolig man ikke har råd til å beholde. Ofte kan det å selge bolig med tap være det mest lønnsomme økonomiske valget.

Hva koster det å selge bolig med tap?

Å selge bolig er som kjent ikke billig, enten du ender opp med gevinst eller tap. De faste utgiftene knyttet til boligsalg kan lett overstige 100 000 kroner, avhengig av sluttsummen og nødvendige tiltak.

Når du vurderer boligpriser, er det vanlig å fokusere på salgssummen, men transaksjonskostnadene knyttet til kjøp og salg av bolig kan være betydelige. 

Typiske utgifter du må se på hvis du skal selge bolig med tap inkluderer:

  • Meglerhonorar
  • Diverse gebyrer som tilretteleggingsgebyr og oppgjørsgebyr
  • Trykking av prospekter
  • Styling og fotografering av boligen
  • Tilstandsrapport fra takstmann
  • Visningskostnader
  • Innhenting av offentlig dokumentasjon
  • Tinglysning av skjøtet

Hvis du har gjort oppussingsarbeid som har økt boligens verdi, kan du legge disse kostnadene til inngangsverdien. Imidlertid er det ingen garanti for at kostbar oppussing vil øke salgsprisen tilstrekkelig til å rettferdiggjøre utgiftene.

Oppsummering

Å selge bolig med tap er en situasjon som kan oppstå selv i et stigende boligmarked. Det er viktig å forstå skattereglene og kostnadene knyttet til boligsalget for å kunne ta informerte beslutninger. Hvis du forventer å selge boligen med tap, kan du vurdere hva du kan gjøre for å begrense tapet, som å vente på et bedre marked eller redusere kostnadene, og bruke skattereglene til din fordel. I så fall er det viktig å holde oversikt over eier- og botiden for å kunne dra nytte av eventuelle skattefradrag. 

Vurderer du å selge boligen?

Velge den rette eiendomsmegleren er avgjørende for å sikre et vellykket salg. Meglerbasen forenkler prosessen og hjelper deg med å finne en dyktig eiendomsmegler i ditt område.

Uforpliktende

Gratis

Raskt og enkelt

Klar for å sammenligne meglere?

Det tar 2 minutter. 100% gratis og helt uforpliktende.

Nye omtaler på Meglerbasen

Les anmeldelser av eiendomsmeglere

Vår leilighet ble solgt etter første visning

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Vår leilighet ble solgt etter første visning

Bolig solgt for Lise Mortensen i 2016

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

4

Bolig solgt for Lise Mortensen i 2016

2. gang vi bruker Daniel Lanto

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

2. gang vi bruker Daniel Lanto

Jeg opplevde Yasin som en god å ryddig megler.

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Jeg opplevde Yasin som en god å ryddig megler.

megler med yrkesstolthet

Stian Remme

Eiendomsmegler

5

megler med yrkesstolthet

God kjennskap til markedet og villig til å gi det lille ekstra

Lars Hauge

Eiendomsmegler/Daglig leder avd. Vågsbygd

5

God kjennskap til markedet og villig til å gi det lille ekstra

Bolig solgt for Tina Le i 2016

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Tina Le i 2016

Vi er meget fornøyde med at valgte Michael

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Vi er meget fornøyde med at valgte Michael

Utrolig dyktig og tilgjengelig megler

Markus Tangvik

Salgsleder/Eiendomsmegler

5

Utrolig dyktig og tilgjengelig megler

tilgjengelig hele tiden

Tor Inge Polden

Eiendomsmegler

5

tilgjengelig hele tiden

Meget god eiendomsmegler som er dyktig i sin jobb

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Meget god eiendomsmegler som er dyktig i sin jobb

Serviceinnstilt og dyktig

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Serviceinnstilt og dyktig

Punktlig og detaljert, veldig god gjennom hele salgsprosessen.

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Punktlig og detaljert, veldig god gjennom hele salgsprosessen.

Michael utviste stor faglig tyngde i prosessen

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Michael utviste stor faglig tyngde i prosessen

Bolig solgt for Asbjørn Eide og Birgit Eide i 2019

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Asbjørn Eide og Birgit Eide i 2019

Bolig solgt for Elisabet Mæle Keiseraas og Øyvind Keiseraas i 2019

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Elisabet Mæle Keiseraas og Øyvind Keiseraas i 2019

Allround Megler

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Allround Megler

Valgte Michael i konkurranse med to andre meglere

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Valgte Michael i konkurranse med to andre meglere

Gir det lille ekstra. Anbefales på det sterkeste!

Markus Tangvik

Salgsleder/Eiendomsmegler

5

Gir det lille ekstra. Anbefales på det sterkeste!

Anbefales

Marius Kvalvik

daglig leder og eiendomsmegler

5

Anbefales

god oppfølging

Stian Remme

Eiendomsmegler

5

god oppfølging

Topp service fra start til slutt!

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Topp service fra start til slutt!

Jeg anbefaler Eie v/Albert Øien, som selger.Jeg har følt meg trygg og ivaretatt.

Albert Eltvik Øien

Daglig leder/Partner

5

Jeg anbefaler Eie v/Albert Øien, som selger.Jeg har følt meg trygg og ivaretatt.

Svært dyktig megler, rask og hyggelig kommunikasjon

Granit Zumberi

Eiendomsmegler / Salgsleder / Partner

5

Svært dyktig megler, rask og hyggelig kommunikasjon

Knut Øyvind har gjort en strålende jobb fra start til slutt. Uten tvil valgt rett megler!

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Knut Øyvind har gjort en strålende jobb fra start til slutt. Uten tvil valgt rett megler!

Bolig solgt

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt

En megler til å stole på

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

En megler til å stole på

Michael gjorde en veldig god jobb

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Michael gjorde en veldig god jobb

Granit er flink, behagelig, profesjonell, hjelpsom og gjør gode og pålitelige vurderinger

Granit Zumberi

Eiendomsmegler / Salgsleder / Partner

5

Granit er flink, behagelig, profesjonell, hjelpsom og gjør gode og pålitelige vurderinger

god til å få mange interessenter

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

god til å få mange interessenter

behagelig å samarbeide med

Siren Skoie

Eiendomsmegler/daglig leder avd. Mandal

5

behagelig å samarbeide med

han levd opp til lovnadene han ga meg angående prossesen

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

han levd opp til lovnadene han ga meg angående prossesen

Bolig solgt for Monica Sneeggen i 2015

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Monica Sneeggen i 2015

Bra oppfølging, bra kommunikasjon, og bra tilgjengelighet. Ikke noe å klage på, anbefales. 👍

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Bra oppfølging, bra kommunikasjon, og bra tilgjengelighet. Ikke noe å klage på, anbefales. 👍

Dyktig megler!

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Dyktig megler!

Bolig solgt for Anne-Lise Sjøhagen i 2017

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Anne-Lise Sjøhagen i 2017

Velger du Markus får du topp service :)

Markus Tangvik

Salgsleder/Eiendomsmegler

5

Velger du Markus får du topp service :)

Veldig bra samarbeid. Vi hadde en god dialog hele veien og la god strategi for salget.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Veldig bra samarbeid. Vi hadde en god dialog hele veien og la god strategi for salget.

Er veldig fornøyd med jobben

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Er veldig fornøyd med jobben

Saklig og pent skrevet prospekt.

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Saklig og pent skrevet prospekt.

Kjempe fornøyd kunde

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Kjempe fornøyd kunde

Alltid tilgjengelig og gjorde en fremragende jobb!

Markus Tangvik

Salgsleder/Eiendomsmegler

5

Alltid tilgjengelig og gjorde en fremragende jobb!

Bolig solgt for Martin Unsgård i 2019

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Martin Unsgård i 2019

leverte som vanlig

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

leverte som vanlig

superfornøyd

Stian Remme

Eiendomsmegler

5

superfornøyd

Bolig solgt for Christina Lyngstad og Leif Lyngstad i 2019

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Christina Lyngstad og Leif Lyngstad i 2019

Bolig solgt for Nils Ottar Svaan i 2016

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Nils Ottar Svaan i 2016

Anbefaler Daniel på det varmeste

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Anbefaler Daniel på det varmeste

Michael er en ærlig og svært omgjengelig type

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Michael er en ærlig og svært omgjengelig type

Resultatet godt i overkant av forventet. Anbefales !!

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Resultatet godt i overkant av forventet. Anbefales !!

Ole Sundnes er et svært godt valg av megler, da han fremstår som ærlig, direkte, pliktoppfyllende og pålitelig.

Ole Sundnes

eiendomsmegler

5

Ole Sundnes er et svært godt valg av megler, da han fremstår som ærlig, direkte, pliktoppfyllende og pålitelig.

Fantastic service! 100% recommend

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Fantastic service! 100% recommend

Andre gong eg bruker Myhre

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Andre gong eg bruker Myhre

Markus har vært svært tilgjengelig gjennom hele salgsprosessen

Markus Tangvik

Salgsleder/Eiendomsmegler

5

Markus har vært svært tilgjengelig gjennom hele salgsprosessen

Kjent for å ha et stort nettverk. Anbefales!

Markus Tangvik

Salgsleder/Eiendomsmegler

5

Kjent for å ha et stort nettverk. Anbefales!

Han er seriøs, dyktig og imøtekommende

Granit Zumberi

Eiendomsmegler / Salgsleder / Partner

5

Han er seriøs, dyktig og imøtekommende

Ryddig og kompetent

Siren Skoie

Eiendomsmegler/daglig leder avd. Mandal

5

Ryddig og kompetent

5 stjerner

Anders Karlstrøm

Eiendomsmegler MNEF / Partner

5

5 stjerner

Veldig fornøyde med salget av vårt hus

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig fornøyde med salget av vårt hus

Bolig solgt for Ali Hassani i 2020

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Ali Hassani i 2020

bra oppfølging

Marius Kvalvik

daglig leder og eiendomsmegler

5

bra oppfølging

Anbefales

Siren Skoie

Eiendomsmegler/daglig leder avd. Mandal

5

Anbefales

Tilgjengelig og rask respons på henvendelser

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Tilgjengelig og rask respons på henvendelser

God megler med mye erfaring

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

God megler med mye erfaring

Solid megler

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Solid megler

Jeg kommer selv til å bruke Michael igjen

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Jeg kommer selv til å bruke Michael igjen

godt inntrykk

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

godt inntrykk

En megler som brenner for faget sitt!

Marius Kvalvik

daglig leder og eiendomsmegler

5

En megler som brenner for faget sitt!

Hun var imøtekommende, lett tilgjengelig på telefonen, og fremstod som en god veileder

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Hun var imøtekommende, lett tilgjengelig på telefonen, og fremstod som en god veileder

Yasin ble satt i en veldig vanskelig situasjon

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Yasin ble satt i en veldig vanskelig situasjon

suveren selger og en person som er lett å forholde seg til

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

suveren selger og en person som er lett å forholde seg til

Alltid tilgjengelig på telefon og svarer raskt på mail

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Alltid tilgjengelig på telefon og svarer raskt på mail

Hyggelig og imøtekommende

Lars Hauge

Eiendomsmegler/Daglig leder avd. Vågsbygd

5

Hyggelig og imøtekommende

betryggende

Stian Remme

Eiendomsmegler

5

betryggende

Knut er en selger som ser kunden og de behovene som trengs. Han er alltid tilgjengelig og om det oppstår noe uforutsett er han på det med en gang.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Knut er en selger som ser kunden og de behovene som trengs. Han er alltid tilgjengelig og om det oppstår noe uforutsett er han på det med en gang.

Fikk fort et godt inntrykk av Yasin

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Fikk fort et godt inntrykk av Yasin

Jeg valget Ole og hans kollega Kine Nesset som meglere da de viste stort engasjement og samtidig la frem en ryddig plan for salgsprosessen.

Ole Sundnes

eiendomsmegler

5

Jeg valget Ole og hans kollega Kine Nesset som meglere da de viste stort engasjement og samtidig la frem en ryddig plan for salgsprosessen.

Bolig solgt for Håvard Carlsen i 2021

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Håvard Carlsen i 2021

Markus gjorde en svært god jobb!

Markus Tangvik

Salgsleder/Eiendomsmegler

5

Markus gjorde en svært god jobb!

Bolig solgt for Tove Sliper og John Sliper i 2019

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Tove Sliper og John Sliper i 2019

Dyktig megler som sitter på mye kunnskap og erfaring

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Dyktig megler som sitter på mye kunnskap og erfaring

en pliktoppfyllende og god selger

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

en pliktoppfyllende og god selger

Imøtekommende, blid og hyggelig

Lars Hauge

Eiendomsmegler/Daglig leder avd. Vågsbygd

5

Imøtekommende, blid og hyggelig

solgt 490 000 over prisantydning

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

solgt 490 000 over prisantydning

salget av Nedre Flatåsvei 27 B har gått veldig bra

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

salget av Nedre Flatåsvei 27 B har gått veldig bra

God megler

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

God megler

Særdeles dyktig og tillitsvekkende megler

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Særdeles dyktig og tillitsvekkende megler

Du er svært grundig i ditt arbeid

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Du er svært grundig i ditt arbeid

Bolig solgt for Rune Vikestad i 2017

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Rune Vikestad i 2017

Dyktig og engasjert megler

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Dyktig og engasjert megler

Jeg gikk grundig til verks når jeg skulle velge megler

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Jeg gikk grundig til verks når jeg skulle velge megler

Bolig solgt for Kristine Woldseth i 2019

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Bolig solgt for Kristine Woldseth i 2019

Hele prosessen har vært veldig behagelig, og jeg er svært fornøyd med å velge Knut som megler.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Hele prosessen har vært veldig behagelig, og jeg er svært fornøyd med å velge Knut som megler.

Salget ble gjennomført på en meget profesjonell måte.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Salget ble gjennomført på en meget profesjonell måte.

tillitvekkende megler

Granit Zumberi

Eiendomsmegler / Salgsleder / Partner

5

tillitvekkende megler

Solgt 2 hus for oss. Fantastisk selger.

Maiken Skoie

Eiendomsmegler

5

Solgt 2 hus for oss. Fantastisk selger.

Jeg er super fornøyd

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Jeg er super fornøyd

veldig hjelpsom under hele prosessen

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

veldig hjelpsom under hele prosessen

Kjempefornøyd!

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Kjempefornøyd!

Bolig solgt for Helge Eidem i 2018

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Helge Eidem i 2018