Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig

Selge bolig med tap – slik taper du minst mulig
Marthe Frigaard

Senior skribent & innholdsforfatter

I denne guiden finner du

Tanken på å selge drømmehjemmet med tap, er nok til å gi de fleste av oss klump i magen. Selv om Norges boligmarked har vært på en oppadgående trend de siste årene, er det i beste fall forsiktig optimisme å spore i markedet i 2023. Å selge med tap er nemlig en høyst reell mulighet, og mange eksperter mener nå at boligfesten er over. Om du kjenner til alle skattereglene, fradrag, og ulike strategier for å minimere tapet ditt, kan du imidlertid komme ut av dette med hodet over vann. 

Selge bolig med tap – kort forklart

Gevinst eller tap ved salg av bolig regnes ut basert på kjøpesummen og salgssummen.

Inngangsverdien er boligens verdi på tidspunktet du overtar eiendomsretten, inkludert kostnader knyttet til kjøpet. Her kan du legge til kostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Du kan også øke summen ved å inkludere kostnader for nyoppføringer, påkostninger, eller til og med eget arbeid utført på boligen. I så fall må du dokumentere hva det samme arbeidet ville kostet med fagfolk – dette er nemlig summen du kan legge på for din egen innsats. 

Utgangsverdien er derimot markedsverdien boligen har når nye eiere overtar. Denne består vanligvis av salgssummen, men man kan også se på utgangsverdi som skadeerstatningen man kunne fått ved full ødeleggelse. Du kan trekke fra flere kostnader du hadde i salgsprosessen, inkludert meglerhonorar, takstmann, rengjøring og prospekt. 

Når utgangsverdien er høyere enn inngangsverdien, har du solgt med fortjeneste. 

Hvis inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien, har du et tap. 

Dersom du har eid boligen i kort tid og selger den når prisene ikke har steget betydelig, er sjansen større for å måtte selge bolig med tap, slik vi var inne på tidligere. 

Er det mulig å begrense tapet?

Det er flere muligheter for å begrense tapet når du selger bolig med tap. Du kan blant annet bruke skattereglene til din fordel. 

Her er noen tips for å selge bolig med tap: 

  • Tålmodighet er en dyd: Vurder å vente på et gunstigere marked.
  • Snakk om penger: Forhandle med megleren om gebyrer og provisjoner.
  • Lite kan gjøre mye: Små forbedringer kan gi stor effekt på salgsprisen.
  • Lei ut: La tiden jobbe for deg og vent på bedre tider.
  • Skatt kan være din venn: Bruk tapet ditt til å balansere andre gevinster.

Selge bolig med tap: Skattefradrag

Selv om mange håper på et slikt fradrag om de må selge bolig med tap, er det ikke få som blir skuffet over reglene. Om du har eid og bodd der i minst ett av de siste tre år, behøver du ikke å betale skatt på gevinst av boligsalg. Men det betyr også at du ikke får fradrag for et eventuelt tap. 

For salg med tap er det nemlig omvendt. Dette betyr at du må ha bodd i boligen i mindre enn ett år før du selger den om du skal få fradrag. Hvis du planlegger å selge boligen med tap og unngå skatt, kan det derfor være en mulighet å flytte ut av boligen og vente ett år før du selger den. Men også dette medfører store ekstrakostnader, som i realiteten kan gjøre tapet større. 

Slik beregnes eier- og botid

For å benytte deg av muligheten for skattefradrag, må du være nøye med datoene. Eiertiden regnes fra dagen du overtar boligen til tidspunktet for salgsavtalen, vanligvis aksepten av budet i en budrunde. Botiden regnes fra dagen du faktisk flytter inn i boligen og opphører den dagen du flytter ut eller aksepterer et bud på boligen.

Skatteetaten baserer seg på datoer som er registrert i folkeregisteret, men de kan også kontrollere faktisk bosted, for eksempel basert på strømregninger og postadresse. 

Gjør boligen mer attraktiv

Det er heller ikke dumt å få boligen til å fremstå som mer attraktiv for potensielle kjøpere, og ofte skal det ikke mer til enn et strøk maling, reparasjon av noen småfeil og en grundig ryddejobb til. Du kan også hente inspirasjon på nettet til styling av både rom og hage, slik at boligen fremstår som lekker og godt ivaretatt. 

Man bør også være fleksibel på visningstidspunkt og budfrist, slik at man når ut til flest mulig interessenter. Å ha is i magen kan imidlertid ha en negativ konsekvens, hvis interesserte trekker seg fordi salget tar for lang tid, så det er verdt å ha i bakhodet. 

Til slutt bør man være forberedt på å forhandle og akseptere et lavere bud enn ønsket, hvis alternativet er å sitte med en bolig man ikke har råd til å beholde. Ofte kan det å selge bolig med tap være det mest lønnsomme økonomiske valget.

Hva koster det å selge bolig med tap?

Å selge bolig er som kjent ikke billig, enten du ender opp med gevinst eller tap. De faste utgiftene knyttet til boligsalg kan lett overstige 100 000 kroner, avhengig av sluttsummen og nødvendige tiltak.

Når du vurderer boligpriser, er det vanlig å fokusere på salgssummen, men transaksjonskostnadene knyttet til kjøp og salg av bolig kan være betydelige. 

Typiske utgifter du må se på hvis du skal selge bolig med tap inkluderer:

  • Meglerhonorar
  • Diverse gebyrer som tilretteleggingsgebyr og oppgjørsgebyr
  • Trykking av prospekter
  • Styling og fotografering av boligen
  • Tilstandsrapport fra takstmann
  • Visningskostnader
  • Innhenting av offentlig dokumentasjon
  • Tinglysning av skjøtet

Hvis du har gjort oppussingsarbeid som har økt boligens verdi, kan du legge disse kostnadene til inngangsverdien. Imidlertid er det ingen garanti for at kostbar oppussing vil øke salgsprisen tilstrekkelig til å rettferdiggjøre utgiftene.

Oppsummering

Å selge bolig med tap er en situasjon som kan oppstå selv i et stigende boligmarked. Det er viktig å forstå skattereglene og kostnadene knyttet til boligsalget for å kunne ta informerte beslutninger. Hvis du forventer å selge boligen med tap, kan du vurdere hva du kan gjøre for å begrense tapet, som å vente på et bedre marked eller redusere kostnadene, og bruke skattereglene til din fordel. I så fall er det viktig å holde oversikt over eier- og botiden for å kunne dra nytte av eventuelle skattefradrag. 

Tilbud fra inntil 3 eiendomsmeglere
Finn de beste eiendomsmeglerene til oppdraget
Helt gratis
Rask oppfølging
Takk! Vi setter deg i kontakt med opptil 3 elektrikere. Vi anbefaler at du svarer på anrop fra ukjente anrop de neste dagene/timene. Du har fått en kvittering på din e-post.
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Klar for å sammenligne meglere?

Det tar 2 minutter. 100% gratis og helt uforpliktende.

Nye omtaler på Meglerbasen

Les anmeldelser av eiendomsmeglere

Hyggelig og profesjonell

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Hyggelig og profesjonell

Engasjert, kunnskapsrik og profesjonell

Karoline Dovland

Eiendomsmegler og Partner

5

Engasjert, kunnskapsrik og profesjonell

Veldig fornøyd!

Malene Sunde

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Forutsigbar og vennlig

Herman Broen

Eiendomsmeglerfullmektig MNEF

5

Forutsigbar og vennlig

Hele prosessen har vært veldig behagelig, og jeg er svært fornøyd med å velge Knut som megler.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Hele prosessen har vært veldig behagelig, og jeg er svært fornøyd med å velge Knut som megler.

Profesjonell og effektiv

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Profesjonell og effektiv

Bolig solgt for Trine Åldstedt i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Trine Åldstedt i 2022

Ryddig og greit. Følte meg godt fulgt opp i hele prosessen

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Ryddig og greit. Følte meg godt fulgt opp i hele prosessen

Veldig fornøyd

5

Veldig fornøyd

Meget godt fornøyd

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Meget godt fornøyd

God lagspiller

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

God lagspiller

Fantastisk flott megler

Amrinder Singh

Eiendomsmegler MNEF | Partner | Salgsleder

5

Fantastisk flott megler

Dyktig megler

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Dyktig megler

Enestående megleropplevelse

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Enestående megleropplevelse

Helt topp megler!

Espen Haugen Ellseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Helt topp megler!

Bolig solgt for Jenny Salvesen Isberg i 2023

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Jenny Salvesen Isberg i 2023

Fantastisk megler

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Fantastisk megler

Veldig fornøyd!

Malene Sunde

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Dyktig megler

Didrik Hagel Pedersen

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Dyktig megler

Fantastisk salgsprosess med Kjersti som eiendomsmegler

Kjersti N. Bråthen

Daglig leder / Eiendomsmegler MNEF

5

Fantastisk salgsprosess med Kjersti som eiendomsmegler

Megler med stålkontroll fra start til slutt på salgsprosessen

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Megler med stålkontroll fra start til slutt på salgsprosessen

Ryddig salgsprosess

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Ryddig salgsprosess

Bolig solgt for Line Moen Luterloh i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Line Moen Luterloh i 2022

En helt super megler!

Nini Tran

Eiendomsmegler

5

En helt super megler!

Veldig bra megler!

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig bra megler!

Anbefales på det sterkeste

Anders Karlstrøm

Eiendomsmegler MNEF / Partner

5

Anbefales på det sterkeste

Proff og erfaren fra start til slutt.

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Proff og erfaren fra start til slutt.

[Opplevelse som kjøper] Imøtekommende, engasjert og dyktig megler

Alexander Reitan

Megler / Salgsleder

5

[Opplevelse som kjøper] Imøtekommende, engasjert og dyktig megler

Veldig positiv opplevelse med en dyktig eiendomsmegler

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Veldig positiv opplevelse med en dyktig eiendomsmegler

André Holmli Sandnes har vært en megler som har fulgt oss opp veldig godt.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

André Holmli Sandnes har vært en megler som har fulgt oss opp veldig godt.

Veldig fornøyd.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Veldig fornøyd.

Trygg og tilgjengelig

Thomas Myhre

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Trygg og tilgjengelig

Fantastisk megler

Geir Einar Moen

Eiendomsmegler

5

Fantastisk megler

Tillitsvekkende og engasjert megler

Nini Tran

Eiendomsmegler

5

Tillitsvekkende og engasjert megler

God lokalkunnskap og engasjert

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

God lokalkunnskap og engasjert

Anbefales på det sterkeste!

Daniel Aakre

Eiendomsmegler/Salgsleder

5

Anbefales på det sterkeste!

Veldig hjelpsom helt til kontrakten var underskrevet

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

3

Veldig hjelpsom helt til kontrakten var underskrevet

Veldig fornøyd, anbefales !

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Veldig fornøyd, anbefales !

Enestående service og tilgjengelighet

Harold Mufoncol

Eiendomsmegler

5

Enestående service og tilgjengelighet

Bolig solgt for Sverre Helge Bøyum i 2022

Kjersti N. Bråthen

Daglig leder / Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Sverre Helge Bøyum i 2022

Anbefales for et vellykket boligsalg: Kunnskapsrik, pålitelig og tilgjengelig.

Malene Sunde

Eiendomsmegler

5

Anbefales for et vellykket boligsalg: Kunnskapsrik, pålitelig og tilgjengelig.

Enkelt, smidig og profesjonelt

Houssam Ben Zrelli

Salgsleder

5

Enkelt, smidig og profesjonelt

Rask, effektivt og seriøs

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Rask, effektivt og seriøs

Enkelt og effektiv

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Enkelt og effektiv

Ivaretatt fra start til slutt

Sissel Longva

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Ivaretatt fra start til slutt

Bolig solgt for Gunhild Lysklæt Andersen i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Gunhild Lysklæt Andersen i 2022

Ekspert på boligmarkedet i Trondheim

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Ekspert på boligmarkedet i Trondheim

Anbefales!

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Anbefales!

Veldig fornøyd!

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig fornøyd!

Upåklagelig kommunikasjon.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Upåklagelig kommunikasjon.

Veldig fornøyd!

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Fornøyd

Houssam Ben Zrelli

Salgsleder

5

Fornøyd

Utroleg god selger!

Daniel Aakre

Eiendomsmegler/Salgsleder

5

Utroleg god selger!

10/10⭐️

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

10/10⭐️

Veldig hyggelig og flink. Solgte leiligheten min på første visning, som han da sa at han skulle klare.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Veldig hyggelig og flink. Solgte leiligheten min på første visning, som han da sa at han skulle klare.

Happy bolig selger

Joakim Steine

Eiendomsmegler

5

Happy bolig selger

Rett megler

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Rett megler

Hyggelig

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

Hyggelig

Det har vært en fornøyelse å samarbeide med André ved salg av leilighet i Ila.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Det har vært en fornøyelse å samarbeide med André ved salg av leilighet i Ila.

Profesjonell eiendomsmegler

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Profesjonell eiendomsmegler

God oppfølging i både kjøp og salg

Mikkel Johnsen

Eiendomsmegler MNEF

5

God oppfølging i både kjøp og salg

Bolig solgt for Tove Rokseth Larsen i 2023

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Tove Rokseth Larsen i 2023

Det lille ekstra

Yasin Unal

Partner - Eiendomsmegler MNEF

5

Det lille ekstra

Effektiv og dyktig

Elise Riise Johnsen

Eiendomsmegler / Partner

5

Effektiv og dyktig

Positiv og stødig

Harold Mufoncol

Eiendomsmegler

5

Positiv og stødig

Superfornøyd

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Superfornøyd

Very satisfied

Michael R. Myhre

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Very satisfied

Kunne svare på våre spørsmål

Nini Tran

Eiendomsmegler

5

Kunne svare på våre spørsmål

Lillian anbefales på det varmeste!

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Lillian anbefales på det varmeste!

Veldig fornøyd!

Lillian Tunge

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Veldig fornøyd!

Svindel - megleren lurte meg

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

1

Svindel - megleren lurte meg

Alissa Jørgensen er til å stole på

Alissa Jørgensen

Eiendomsmegler MNEF/Partner

5

Alissa Jørgensen er til å stole på

En megler du kan stole på.

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

En megler du kan stole på.

Profesjonalitet fra A-Å

Anders Karlstrøm

Eiendomsmegler MNEF / Partner

5

Profesjonalitet fra A-Å

Solgt før visning

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Solgt før visning

Effektiv og pålitelig

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Effektiv og pålitelig

Trygg og god oppfølging i hele salgsprosessen

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Trygg og god oppfølging i hele salgsprosessen

Profesjonell, effektiv og engasjert

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Profesjonell, effektiv og engasjert

Bolig solgt for Frode Ledang i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Frode Ledang i 2022

Profesjonell, hyggelig og kontaktbar!

Thomas Johnsen

Eiendomsmeglerfullmektig MNEF

5

Profesjonell, hyggelig og kontaktbar!

Megler med sterk kompetanse

Hossein Sediqi

Eiendomsmegler / Partner

5

Megler med sterk kompetanse

André har vært lett tilgjengelig, informert godt og sørget for en smidig og rask prosess.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

André har vært lett tilgjengelig, informert godt og sørget for en smidig og rask prosess.

Bolig solgt for Tommy Munkvold i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Tommy Munkvold i 2022

Engasjert og tilgjengelig.

Malene Sunde

Eiendomsmegler

5

Engasjert og tilgjengelig.

Veldig fornøyd!

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Veldig fornøyd!

Helt utmerket

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Helt utmerket

God prosess

Ludvig Bøgseth

Eiendomsmeglerfullmektig

5

God prosess

Veldig bra samarbeid. Vi hadde en god dialog hele veien og la god strategi for salget.

Knut Øyvind Grytten

Eiendomsmegler / Partner

5

Veldig bra samarbeid. Vi hadde en god dialog hele veien og la god strategi for salget.

Hadde et flott samarbeid med Andre.

Andre Holmli Sandnes

Eiendomsmegler

5

Hadde et flott samarbeid med Andre.

fantastisk jobb

Helene Jensen

Eiendomsmegler

5

fantastisk jobb

Salg av leilighet

Martin Tollefsen Jensen

Eiendomsmeglerfullmektig

5

Salg av leilighet

Salg av 3-roms leilighet på Ranheim

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Salg av 3-roms leilighet på Ranheim

Bolig solgt for Kent Arne Bjerke i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Kent Arne Bjerke i 2022

Alltid tilgjengelig og profesjonell megler som leverer raskt og effektivt

Anders Karlstrøm

Eiendomsmegler MNEF / Partner

5

Alltid tilgjengelig og profesjonell megler som leverer raskt og effektivt

Bolig solgt for Anja Vranic i 2021

Kjersti N. Bråthen

Daglig leder / Eiendomsmegler MNEF

5

Bolig solgt for Anja Vranic i 2021

Hyggelig og profesjonell megler

Håkon Hovland

Jr. Partner | Eiendomsmegler MNEF

5

Hyggelig og profesjonell megler

Fantastisk megler med kjempegod oppfølging!

Wissam Bader

Avdelingsleder/Eiendomsmegler

5

Fantastisk megler med kjempegod oppfølging!

Bolig solgt for Andreas Helgesen i 2022

Frank Robert Bae

Eiendomsmegler

5

Bolig solgt for Andreas Helgesen i 2022

Svarer alltid raskt på spørsmål

Marius Kvalvik

Daglig leder | Eiendomsmegler

5

Svarer alltid raskt på spørsmål

Jeg kunne ikke bedt om en bedre megler - han var trygg, engasjert og gjorde hele salgsprosessen både enkel og positiv fra første møte til solgt leilighet!

Daniel Lanto

Eiendomsmegler/Partner/MNEF

5

Jeg kunne ikke bedt om en bedre megler - han var trygg, engasjert og gjorde hele salgsprosessen både enkel og positiv fra første møte til solgt leilighet!