Skambud på bolig: Taktisk eller frekt?

Hva er et skambud?

Et skambud er et bud som er betydelig lavere enn prisantydning, gjerne i kombinasjon med en kort tidsfrist for selger. Det finnes ingen formell grense for hva som betraktes som et skambud, men det kan for eksempel være 10-20 prosent under prisantydning. Skambud dukker ofte opp når kjøperen forsøker å få boligen til lavest mulig pris eller vil teste ut selgerens forventninger og motivasjon. 

Hvordan foregår et skambud?

Et skambud foregår på samme måte som et vanlig bud, men med den forskjellen at det er mye lavere enn prisantydning. Et skambud kan legges inn når som helst i budrunden, men det er vanligst å gjøre det tidlig i prosessen, før det har kommet inn mange andre bud. Et skambud er ellers like bindende og seriøst som bud nærmere prisantydning, men det betyr ikke at selger oppfatter det slik. 

Er det lurt å legge inn et skambud?

Selv om et skambud kan være effektivt i enkelte tilfeller, er det også risikabelt og kan oppfattes som direkte frekkhet av boligselger. 

Fordeler:

• Du kan gjøre et boligkupp hvis selger aksepterer skambudet eller kommer med et lavt motbud.
• Du kan få en indikasjon på hvor mye selger er villig til å gå ned i pris.
• Du kan utnytte at boligen har vært ute på markedet lenge, eller at det er lite interesse for den.

Ulemper:

• Du kan irritere selger og miste muligheten til å kjøpe boligen.
• Du kan provosere frem en budkrig og ende opp med å betale mer enn du hadde tenkt.
• Du kan virke useriøs og miste tillit hos selger og megler.

Hva bør du tenke på før du legger inn et skambud?

Hvis du vurderer å legge inn et lavt bud, bør du være taktisk og gjøre en grundig vurdering av boligmarkedet, interessen for boligen, og tidligere bud. Her er noen gode råd: 

Sjekk hvor lenge boligen har vært ute på markedet. Hvis den har vært ute lenge, kan det tyde på at prisantydningen er for høy, og at selger er mer villig til å akseptere et lavt bud.

Sjekk hvor mange andre budgivere det er. Hvis det er få eller ingen andre budgivere, kan du ha større sjanse for å få boligen til en lav pris. Hvis det er mange andre budgivere, kan du risikere å bli utkonkurrert eller drive prisen opp.

Sjekk hvor populært området er. Hvis området ikke er så ettertraktet, kan du ha større rom for forhandling. Hvis området er veldig populært, kan du møte sterk konkurranse og høye forventninger.

Sjekk tidligere salgspriser for lignende boliger i området. Hvis de har solgt for langt under prisantydning, kan du ha grunnlag for å by lavt. Hvis de har solgt for langt over prisantydning, kan du ha liten sjanse for å få boligen til en lav pris. Dagens Næringsliv har en nyttig oversikt over boliger og salgspriser over hele Norge. 

Hvordan bør du legge inn et skambud?

Om du har bestemt deg for å ta sjansen på et skambud, bør du som kjøper være ekstra forsikrig i måten du gjør det på. 

• Vis respekt. Forklar hvorfor du byr så lavt,  at du er seriøs og interessert i boligen.
• Unngå å være arrogant eller nedlatende.
• Vær realistisk og fleksibel. Ikke forvent at selger skal akseptere skambudet ditt uten videre, eller at du skal få boligen til en latterlig lav pris. Vær forberedt på å by høyere hvis det kommer inn andre bud, eller å trekke deg hvis du ikke får boligen til en pris du er fornøyd med.
• Vær rask og tydelig. Legg inn skambudet ditt tidlig i budrunden, før det har kommet inn mange andre bud. Gi beskjed til megler om at du har lagt inn et skambud, og følg med på budrunden. Ikke vent for lenge med å svare på motbud eller henvendelser fra megler.

Hvordan bør du reagere på et skambud?

Hvis du er selger og mottar et veldig lavt bud, kan det være vanskelig å vite hvordan du skal reagere. Kanskje det er familiehjemmet du nå skal selge. Å få et bud langt under prisantydning i fanget, kan som nevnt oppleves direkte fornærmende. Her er noen tips til hvordan du bør reagere.

• Ikke ta det personlig. Husk at det er en forretningsmessig transaksjon, og at budgiveren kanskje bare prøver å få en god deal. Ikke la deg bli fornærmet eller sint av et lavt bud.
• Vurder situasjonen. Se på hvor lenge boligen har vært ute på markedet, hvor mange andre budgivere det er, og hvor realistisk prisantydningen er. Hvis boligen har vært ute lenge, eller hvis det er lite interesse for den, kan det være lurt å vurdere om du skal akseptere et lavt bud. Hvis boligen er ny på markedet, eller hvis det er stor interesse for den, kan det være lurt å avvise et lavt bud.
• Kom med et motbud. Hvis du ikke vil akseptere skambudet, men heller ikke vil avslutte budrunden, kan du komme med et motbud som ligger nærmere takst eller prisantydning. Dette kan signalisere at du er villig til å forhandle, men at du også har en grense for hvor lavt du vil gå.
• Kjøpere er ofte villige til å by høyere enn sitt første bud. 

Oppsummert

Både selger og kjøper bør ha tålmodighet gjennom prosessen. Det er viktig å ikke la seg stresse eller presse av selger eller megler, men heller holde hodet kaldt og følge din egen strategi. Det samme gjelder for selger, som bør være åpen for å forhandle, men ikke akseptere et bud som er altfor lavt.

Å by på bolig med skambud kan være en fristende måte å spare penger på, men det kan også ha mange ulemper. Det er derfor viktig å vurdere risikoene, veie opp fordeler mot ulemper, og ta en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle,, før du bestemmer deg for å by lavt. Om du virkelig vil ha boligen betyr et skambud at du øker risikoen for å ikke få den. Om du er villig til å akseptere så høy risiko, kan det faktisk bety at boligen egentlig ikke er den rette for deg. Samtidig kan spekulasjoner noen ganger føre til stor gevinst, og ved kjøp og salg som ren investering kan skambud være et effektivt verktøy. 

‍