5 minutters regel innen boligsalg

Hva er 5-minutters regelen i boligsalg?

5-minutters regelen er en uformell praksis i budrunder i Norge, som ikke er lovpålagt, men ofte brukt for å sikre en rettferdig og ryddig avslutning av budrunden når budfristen nærmer seg. Den går ut på at hvis et bud kommer inn rett før budfristen utløper, får andre budgivere en kort periode – typisk 5 minutter – til å legge inn et nytt bud før budrunden avsluttes. Dette er for å gi alle en fair sjanse til å reagere, spesielt i hektiske budrunder der bud tikker inn i siste sekund.

For eksempel:

• Budfristen er satt til kl. 20:00.
• En kjøper legger inn et bud kl. 19:59.
• Ifølge 5-minutters regelen får andre budgivere mulighet til å legge inn et høyere bud innen kl. 20:04 (5 minutter etter det siste budet).
• Hvis ingen byr innen kl. 20:04, vinner budgiveren som la inn budet kl. 19:59.
• Men hvis et nytt bud kommer inn kl. 20:03, forlenges budrunden, og regelen kan brukes igjen (nye 5 minutter fra det siste budet).

Viktig: 5-minutters regelen er ikke en forlengelse av selve budfristen. Budfristen (f.eks. kl. 20:00) er fortsatt det tidspunktet selgeren har satt for når budrunden i utgangspunktet skal avsluttes. Regelen er kun en praktisk måte å håndtere bud som kommer tett opp mot fristen, slik at ingen føler seg urettferdig behandlet.

Hvorfor finnes 5-minutters regelen?

Denne praksisen oppsto for å unngå kaos i budrunder der budgivere sender inn bud i siste sekund, noe som kan gjøre det vanskelig for megleren å informere alle involverte og for selgeren å ta en informert beslutning. Uten en slik regel kunne en kjøper som legger inn et bud kl. 19:59:59 potensielt "kuppe" budrunden uten at andre får tid til å svare. Regelen sikrer rettferdighet og transparens, som er sentrale prinsipper i norske budrunder

Les også: Slik funker lukket bud

Praktiske tips for å bruke 5-minutters regelen til din fordel

For deg som selger

• Kommuniser regelen tydelig: Vi anbefaler at du og megleren blir enige om å bruke 5-minutters regelen og at dette står i salgsannonsen. Dette skaper forutsigbarhet for kjøperne og reduserer risikoen for klager. For eksempel: «Budfrist er kl. 20:00. 5-minutters regelen vil bli brukt for bud lagt inn nær fristen.»
• Hold oversikt med megleren: Sørg for at megleren logger alle bud med tidsstempel. Dette er spesielt viktig hvis budrunden blir hektisk, slik at du har bevis på at reglene ble fulgt.
• Vær tilgjengelig: Hvis bud kommer inn rett før fristen, må du være klar til å ta raske beslutninger. Megleren vil ofte kontakte deg for å diskutere budene innen 5-minutters vinduet.
• Eksempel på konsekvens: Hvis en kjøper legger inn et bud kl. 19:59, og du aksepterer det uten å gi andre 5 minutter til å by, kan det skape misnøye og i verste fall klager. Ved å følge regelen unngår du dette.

For deg som kjøper

• Vær rask og forberedt: Hvis budfristen nærmer seg, ha budet ditt klart og send det via meglerens offisielle kanal (SMS, e-post eller app). Ta skjermbilde av budet med tidsstempel som bevis.
• Følg med på klokken: Hvis du vet at 5-minutters regelen gjelder, vær klar til å sende inn et høyere bud innen 5 minutter etter et sent bud fra en konkurrent. For eksempel, hvis noen byr kl. 19:59, må du by innen kl. 20:04.
• Unngå for korte akseptfrister: Bud må ha en akseptfrist som gir megleren tid til å informere alle parter. Minimum akseptfrist er kl. 12:00 dagen etter siste visning, og påfølgende bud bør ha minst 30 minutters akseptfrist.
• Eksempel på konsekvens: Hvis du sender et bud kl. 20:01, etter at budfristen kl. 20:00 er utløpt, kan det bli avvist med mindre 5-minutters regelen er aktiv og et tidligere bud utløste den.

Regelen kan være litt forvirrende

Som du nevnte, er systemet ofte misforstått, og det kan virke «høl i huet» hvis reglene ikke er tydelige. Her er hvorfor det kan føles uforståelig:

• Ikke lovpålagt: 5-minutters regelen er en bransjepraksis, ikke en del av eiendomsmeglingsloven. Dette betyr at den ikke alltid brukes, og praksis kan variere mellom meglere.
• Manglende kommunikasjon: Hvis selgeren eller megleren ikke opplyser om regelen i annonsen, kan budgivere bli overrasket når den plutselig brukes (eller ikke brukes).
• Hektiske budrunder: I en intens budrunde kan det være vanskelig å følge med på klokken og samtidig vurdere strategi, noe som gjør at mange føler seg overveldet.

Vårt råd: Spør alltid megleren før budrunden starter om 5-minutters regelen vil bli brukt, og be om en forklaring på hvordan budfristen håndteres.

‍