Oppussingsobjekt: Komplett guide (Fallgruver, profit og tidsbruk)

Hva er et oppussingsobjekt?

Begrepet "oppussingsobjekt" refererer til boliger som trenger en kjærlig hånd, enten det skyldes alder, slitasje, eller en stil som roper etter en oppdatering. Omfanget kan variere fra små estetiske justeringer til en omfattende totalrenovering. Disse prosjektene har blitt et varmt tema, spesielt blant yngre hjemmekjøpere som ønsker å tilføre et personlig preg og skape et unikt bo-miljø.

Trenden fikk fart i 2019, hvor søket etter "oppussingsobjekt" skjøt i været på FINN eiendom, med spesielt høy interesse i områder som Fornebu, Lillestrøm, Trondheim og Konnerud i Drammen. Det er tydelig at entusiasmen for å forme sitt eget drømmehjem gjennom oppussingsprosjekter er på oppadgående blant norske boligjegere.

Vurdering før kjøp

Før du slår til på et oppussingsobjekt, er det essensielt å gjøre en nøye vurdering av renoveringsbehovet. En inngående undersøkelse av boligen er nødvendig for å avdekke eventuelle skjulte skader eller utfordringer, som råte- eller fuktskader og skjeggkre, som kan være kostbare å rette opp. Større strukturelle endringer som krever kommunal godkjennelse, er også noe å holde øye med. Det er smart å ta med en bygningssakkyndig på en grundig befaring for å få en objektiv vurdering av boligens tilstand og hva som må gjøres.

Det kan også være en god idé å få en takstmann til å gi en verdivurdering av boligen før budgivning. Dette kan gi deg en klarere forståelse av hvor mye du må sette av til renovering, og om boligprisen er i riktig leie. Her trenger du også en tilstandsrapport som dokumenterer hvilken tilstand boligen er i, les hvor mye en tilstandsrapport koster her.

Budsjettplanlegging er viktig

Et sentralt element for en vellykket oppussing er en solid budsjettplanlegging. Renoveringsprosjekter har en tendens til å by på økonomiske overraskelser, med kostnader som ofte overstiger de opprinnelige estimatene. Derfor er det essensielt å utarbeide et realistisk budsjett, og holde nøye oversikt over utgiftene gjennom hele prosjektet.

Det er flust av verktøy og maler tilgjengelige på nett som kan bistå deg i budsjettplanleggingen. Excel eller Google Sheets er fine verktøy for å spore utgiftene og justere budsjettet etter behov.

Det er også fornuftig å legge til side en pengebuffer før du dykker inn i oppussingsprosjektet. Dette gir deg en økonomisk sikkerhetsmargin for uforutsette kostnader som kan dukke opp. Og husk, det er rom for forhandling på priser, enten det gjelder materialer eller håndverkertjenester. Mange håndverkere er villige til å diskutere pris, spesielt på større oppussingsprosjekter, så det er verdt å prøve å forhandle frem en bedre avtale der det er mulig.

Har du lyst og lære mer om flipping og oppussingsobjekter? Sjekk ut videoen til Andreas Rolland under!

Budsjettvennlig oppussing

For å holde oppussingen innenfor budsjett, kan det være smart å unngå større strukturelle endringer i boligen. Det å flytte vegger eller foreta andre omfattende endringer som krever kommunal godkjennelse, kan raskt bli både dyrt og tidkrevende. Om du har lyst på større endringer, kan det være verdt å vurdere nøye om det er strengt nødvendig, eller om det kan utsettes til senere faser av renoveringsprosessen.

Å rulle opp ermene og gjøre en del av arbeidet selv kan også bidra til å spare kostnader. Selvgjort er velgjort, som de sier, og ved å påta deg noen mindre oppgaver kan du beholde mer av budsjettet i lomma. Men det er viktig å være realistisk med hensyn til egne ferdigheter og kunnskap. Det er noen jobber, som elektrisk og rørarbeid, hvor det er essensielt å få inn kvalifiserte fagfolk for å sikre at arbeidet utføres trygt og i samsvar med lokale byggeforskrifter og standarder.

Viste du også at FINN.no har en egen kategori for oppussingsobjekter?

Sosiale medier og miljøvennlig oppussing

Miljøvennlig oppussing har seilet opp som en het trend i takt med at stadig flere ønsker å krympe sitt klimaavtrykk. Mange ser mot bærekraftige valg i renoveringsprosessen, enten det handler om å velge miljøvennlige materialer, implementere energieffektive løsninger, eller gjenbruke og oppgradere eksisterende strukturer og materialer i stedet for å skifte dem ut.

Markedet bugner nå av grønne alternativer, fra resirkulerte og fornybare materialer, til energieffektive vinduer, isolasjon, og lavenergiapparater. Ved å gå for disse løsningene, kan du trimme ned både på energiregningen og miljøbelastningen.

Sosiale medier som TikTok og Instagram har blomstret som plattformer for å dele og utforske oppussingsprosjekter. Mange deler gladelig bilder og videoer fra renoveringsreisen sin, noe som kan være til stor inspirasjon og nytte for andre i samme båt. Gjennom disse kanalene kan du hente friske ideer, lære av andres erfaringer, og kanskje til og med knytte kontakt med fagfolk eller erfarne DIY-entusiaster for råd og veiledning.

Les også: Oppussingsobjekt solgt for 2.9 millioner i Oslo

Hvor mye kan jeg tjene på et oppussingsobjekt?

Kostnader:

Kostnadene knyttet til å fullføre et oppussingsobjekt er påvirket av mange faktorer som inkluderer innkjøpsprisen, boligens tilstand, arbeids- og materialkostnader, samt eventuelle søknadsgebyrer. Gjennomsnittlige renoveringskostnader kan ligge rundt 14.000 kroner per kvadratmeter, men dette tallet kan svinge mellom 8.000 og 25.000 kroner per kvadratmeter, avhengig av valgene som tas underveis.

Verdiøkning:

Verdiøkningen som oppussingen bringer med seg, er kilden til fortjeneste fra oppussingsobjekter. Avhengig av hvor mye boligens verdi øker som et resultat av renoveringen, kan gevinster løpe opp i flere hundre tusen kroner.

Markedsforhold:

De lokale markedsforholdene er også av betydning. Salgsprisen du kan oppnå, er tett knyttet til det lokale eiendomsmarkedets tilstand. Det kan være fornuftig å konsultere lokale eiendomsmeglere for å forstå hva som er ettertraktet i området.

Tid og uforutsette utgifter:

Tidsperioden du sitter med boligen, samt uforutsette utgifter som måtte dukke opp under renoveringsprosessen, vil også påvirke den totale kostnaden og dermed fortjenesten. Det er klokt å budsjettere nøye og ta med alle utgifter som felleskostnader, kommunale avgifter, strøm, og finansieringskostnader.

Profesjonell hjelp:

Tilgang til dyktige fagfolk kan bidra til å holde prosjektet på sporet både budsjett- og tidsmessig, noe som igjen kan booste fortjenesten din.

Salgspris:

Til slutt vil salgsprisen du klarer å oppnå for boligen etter oppussing, være avgjørende for fortjenesten. Det er viktig å fastsette en realistisk salgspris basert på markedsverdien, og være forberedt på å forhandle.

Det er vesentlig å forstå at det alltid er en risiko involvert, og fortjeneste er aldri en garanti. God planlegging, innsikt i markedet, og stram kostnadskontroll er nøkkelkomponenter for å maksimere den potensielle fortjenesten fra et oppussingsobjekt.

De største kostnadene knyttet til renovering av oppussingsobjekt

‍#1 Endringer i planløsningen og inngrep i bærende konstruksjon

Endringer i planløsningen:

1. Dette refererer til endringer i hvordan rommene og områdene i en bygning er organisert eller utformet. Det kan inkludere å flytte eller fjerne vegger, endre rominndelingen, eller endre funksjonen til visse områder.
2. Endringer i planløsningen kan være nødvendige for å forbedre flyten i bygningen, utnytte plassen bedre, eller oppdatere bygningen for å møte moderne standarder eller preferanser.
3. Kostnader kan inkludere arkitekt- eller designgebyrer, byggetillatelser, og selvfølgelig selve bygge- eller ombyggingsarbeidet.

Inngrep i bærende konstruksjon:

1. Bærende konstruksjoner er de delene av en bygning som støtter vekten av bygningen og holder den stabil. Dette kan inkludere bærevegger, søyler, bjelker og fundament.
2. Inngrep i bærende konstruksjon kan være nødvendige hvis du vil gjøre store endringer i planløsningen, eller hvis det er nødvendig med forsterkninger for å bringe bygningen opp til kode.
3. Dette er ofte et av de mest kostbare og teknisk krevende aspektene ved renovering, og det vil kreve profesjonell ekspertise og muligens også spesielle byggetillatelser.

#2 Flytting og/eller bygging av nytt bad eller kjøkken

Flytting av bad eller kjøkken:

1. Dette innebærer å endre plasseringen av et eksisterende bad eller kjøkken til en annen del av boligen.
2. Flytting kan være en kompleks og kostbar prosess som ofte involverer omruting av rørleggerarbeid, elektrisitet, og ventilasjon, samt mulige endringer i gulv, vegger og tak.

Bygging av nytt bad eller kjøkken:

1. Dette innebærer å konstruere et helt nytt bad eller kjøkken, enten som en erstatning for et eksisterende eller som en tillegg.
2. Kostnadene her kan omfatte design, arbeidskraft, materialer, rørleggerarbeid, elektrisk arbeid, ventilasjon, samt apparater og innredning.

Begge disse scenariene kan medføre betydelige kostnader, og noen av de spesifikke kostnadene som kan oppstå inkluderer:

• Design og planlegging: Utgifter til arkitekter eller designere for å utarbeide planer for det nye området.
• Arbeidskraft: Kostnader forbundet med ansettelse av entreprenører, rørleggere, elektrikere og andre fagfolk som er nødvendige for å utføre arbeidet.
• Materialer: Innkjøp av byggematerialer som tre, fliser, maling, etc.
• Utstyr og innredning: Kostnader for nye apparater og innredninger, som ovner, kjøleskap, dusjer, toaletter, etc.
• Tillatelser og gebyrer: Utgifter til nødvendige byggetillatelser og inspeksjoner.

#3 Utvendig totalrenovering somm f.eks ny kledning, etterisolering, utlekting etc

• Ny kledning: Kledning er det ytre laget av beskyttelse på en bygning, og kan inkludere materialer som tre, vinyl, metall eller murstein. Å bytte kledning kan forbedre bygningens utseende og beskyttelse mot været.

• Etterisolering: Dette innebærer å legge til ekstra isolasjon til en bygning for å forbedre dens termiske effektivitet. Dette kan redusere energikostnadene og forbedre komforten i bygningen.

• Utlekting: Utvendig utlekting er en prosess der en sekundær ramme av strimler (lekter) festes til den eksisterende strukturen. Dette kan skape et nivellert, solid og strukturelt lydunderlag for den nye kledningen eller isolasjonen.

Noen av de spesifikke kostnadene som kan oppstå i forbindelse med utvendig totalrenovering inkluderer:

• Materialkostnader: Prisen på nye materialer som kledning, isolasjon, og lekter, samt andre nødvendige byggematerialer.
• Arbeidskostnader: Betaling til fagfolk som utfører arbeidet, inkludert tømrere, murere, og andre håndverkere.
• Tillatelser og gebyrer: Utgifter til byggetillatelser og inspeksjoner som kan være nødvendige for å sikre at renoveringen overholder lokale byggekoder og forskrifter.
• Design og planlegging: Kostnader for arkitekter eller designere hvis det er behov for profesjonell veiledning for å planlegge renoveringen.
• Uforutsette kostnader: Renoveringsprosjekter kan avdekke uforutsette problemer som må løses, for eksempel råte, skadedyrangrep eller strukturelle problemer, som kan øke kostnadene.

Oppussing skremmer ikke folk bort

Oppussing av en eiendom kan virke som en overveldende oppgave for mange, men det skremmer ikke nødvendigvis folk bort. Tvert imot, mange ser det som en gyllen mulighet til å skape verdi. Det er et velkjent faktum at man kan sitte igjen med en ekstremt god avkastning dersom man har ferdighetene og evnen til å utføre mye av arbeidet selv.

Når du tar hånd om en betydelig del av renoveringen personlig, unngår du kostnadene som er forbundet med å leie inn profesjonelle håndverkere, som kan være ganske betydelig. Selv om det er situasjoner der profesjonell hjelp er nødvendig, for eksempel ved strukturelle endringer eller spesialiserte installasjoner, vil hver time du selv kan bidra redusere de totale kostnadene dramatisk.

Ved å holde en stram kontroll på utgiftene og utføre kvalitetsarbeid, er det mulig å forvandle et oppussingsobjekt til en attraktiv eiendom med høyere verdi, noe som resulterer i en betydelig avkastning på investeringen. Det er denne balansen mellom selvutført arbeid og nødvendig profesjonell hjelp som kan være nøkkelen til suksess i renoveringsprosjekter.

‍

‍