Selge bolig til barn – alt du må vite, enkelt forklart

Selge bolig til barn: Kortversjonen

• Overføring av bolig til barn kan gjøres via gavebrev, gavesalg, eller som forskudd på arv, og valget påvirker både skatt og arvefordeling.
• Overføringen utløser dokumentavgift ved tinglysning
• Bruk av gavebrev forenkler arveoppgjøret og gjør at du i mange tilfeller kan unngå gevinstskatt.
• Om du velger å overføre boligen før eller etter din egen bortgang, har store konsekvenser for skatten barna må betale om de en gang selger boligen. 

Selge bolig til barn i 2023

Mange foreldre i Norge ønsker å hjelpe barna sine med å komme inn på boligmarkedet, som er blitt stadig dyrere og vanskeligere å få tilgang til. En måte å gjøre dette på er å selge bolig til barna mens de fortsatt lever, enten til markedspris, under takst eller som en gave. 

Dette kan ha flere fordeler, som å unngå konflikter mellom søsken ved et senere arveoppgjør, å sikre at barna får en bolig de liker og passer til deres behov, og å spare skatt og avgifter som kan oppstå ved en ordinær arv. 

Det er imidlertid også noen utfordringer og fallgruver ved å selge bolig til barna, som å utløse gevinstbeskatning for foreldrene, og dokumentavgift for barna.  Derfor er det viktig å sette seg inn i de juridiske og økonomiske konsekvensene av en slik overføring, og å inngå skriftlige avtaler som tydeliggjør vilkårene for salget og eventuelle forskudd på arv.

Hvis du ønsker å selge eller overdra bolig til barna dine, har du flere alternativer å velge mellom. Her er en kort oversikt over noen av dem, og hva de innebærer av fordeler og ulemper.

Overdra bolig til barn – tre alternativer

Gavebrev

Dette er kanskje det enkleste; du gir rett og slett bort boligen din. Selv om en muntlig avtale kan holde, er det lurt å ha noe skriftlig, som et gavebrev. Dette er viktig både for å unngå misforståelser senere og fordi skattemyndighetene krever en eller annen form for dokumentasjon på overføringen. Når du gir bort en eiendom, må du også tinglyse denne gaven for at det skal være offisielt anerkjent og for at andre, som banker eller fremtidige kjøpere, skal vite om det. Det koster heldigvis ikke så mye å tinglyse, men det er alltid verdt å være oppmerksom på denne utgiften. Vi har en komplett oversikt over tinglysingsgebyr her.

Gavesalg

Her blir ting litt mer komplisert. Et gavesalg skjer når du selger boligen under markedsverdi, kanskje til og med for en symbolsk sum. Selv om det er penger involvert, betraktes det fortsatt som en slags gave fordi du ikke selger til full pris. En skriftlig kontrakt er veldig lurt her, og det er godt å vite at de samme lovene som gjelder for vanlige boligsalg (avhendingsloven) også gjelder for slike gavesalg. Hvis barnet ditt betaler for boligen, enten med egne sparepenger, lån fra banken, eller et lån direkte fra deg, skal dette også dokumenteres ordentlig.

Forskudd på arv

Dette ligner på gave og gavesalg, men har noen ekstra vrier. Når du gir eller selger boligen til barnet ditt til en lav pris, kan det også ses på som et forskudd på arven de en gang skal få. Her er det viktig å presisere om denne overføringen skal trekkes fra barnets fremtidige arv. Det gjør du i et eget dokument, som helst bør deles og anerkjennes av alle involverte for å unngå konflikter senere.

I tillegg er det selvfølgelig mulig å selge boligen til full markedspris. Om du velger dette foregår salget stort sett som et vanlig boligsalg. 

Viktig å huske på

Uansett hvilken metode du velger for å selge bolig til barna, er det noen viktige ting å huske på. 

Dokumentavgift

Først og fremst er dokumentavgiften. Når du tinglyser en eiendomsoverføring, må du betale en avgift basert på boligens markedsverdi – jo høyere verdi, jo høyere avgift. Arvinger slipper imidlertid denne avgiften når de arver eiendom etter at noen er døde. Det finnes imidlertid noen fritak, som du kan lese mer om hos Skatteetaten.

Eiertid og botid

Dessuten, hvis du selger boligen og ikke har bodd der lenge nok (kravene til eier- og botid), kan du ende opp med å måtte skatte av gevinsten fra salget. Og hvis barnet ditt senere selger boligen, vil gevinsten de potensielt kan tjene, og skatten de må betale, avhenge av hvor lavt kjøpsbeløpet var da du overførte boligen til dem.

Eiertid er kort forklart tiden du har eid boligen. Botid er hvor lenge du har bodd i boligen. Kravet er først oppfyllt dersom du har eid boligen i mer enn ett år, i tillegg til å ha bodd der i minst ett år de siste to årene før du selger boligen. 

Det er en gullkant ved dette om du ikke oppfyller kravet, og du skal selge bolig med tap. Da kan du nemlig få fradrag for tapet. 

Selge bolig til barn når det er andre arvinger

Om du har flere arvinger og skal overdra boligen til en av dem, kan det være lurt å tenke på om du ønsker avkorting i arv etter din egen bortgang. Det innebærer kort sagt at du lager et dokument, der du skriver at gaven skal avkortes i arven.  

Det vil si at de andre arvingene skal få mer av resten av arven din, slik at de ikke taper på at et av barna har fått boligen din før du dør. Det er lurt at arvingene er klar over dette dokumentet, og at du benytter vitner når det signeres slik at man unngår konflikt og misforståelser etter egen bortgang.

Det er imidlertid ingen lov som krever at du må dele likt og rettferdig mellom arvingene. Om du velger å gi boligen til kun ett av barna før du dør, kan ikke de andre arvingene kreve tilsvarende. Likevel velger de fleste foreldre å gi alle lik arv, rent verdimessig sett.

Uskiftet bo begrenser gavestørrelsen

Om du har uskiftet bo etter at ektefellen din har gått bort, er det imidlertid viktige begrensninger her. At boet er uskiftet betyr ganske enkelt at verdien som tilhørte den avdøde parten ikke er fordelt til barna enda, og at det er den gjenlevende som har boligen. Først når den gjenlevende også dør, fordeles arven til barna. En grei tommelfingerregel om du skal gi store gaver til barna og boet er uskiftet, er at gaven ikke skal overstige 15% av markedsverdien på boligen.

Det er selvfølgelig mulig å komme til enighet med arvingene, f.eks. ved at alle i søskenflokken signerer på samtykke til at kun det ene barnet skal få gaven.

Du kan lese mer om fordeling av

Gavebrev er ofte det beste når du skal selge bolig til barna

Når man skal overdra bolig til barna, kan et gavebrev være det beste alternativet av flere grunner.  Hvis du selger boligen til barna dine til under markedspris, må du betale gevinstskatt på forskjellen mellom salgssummen og den opprinnelige kjøpesummen. Om du har eid boligen i mange år har prisen trolig steget mye, slik at også gevinstskatten blir høyere. 

Hvis du derimot gir bort boligen som en gave, slipper du å betale gevinstskatt, så lenge du har eid boligen i minst ett år og har bodd der i minst ett av de to siste årene før overdragelsen.

Et gavebrev når du skal selge bolig til barn forenkler dessuten arveoppgjøret. Hvis du gir bort boligen til ett eller flere av barna dine mens du lever, kan du bestemme hvordan verdien av boligen skal fordeles mellom dem. Du kan også bestemme om boligen skal regnes som forskudd på arv eller ikke. Dette kan bidra til å unngå konflikter og uenigheter mellom arvingene etter din død. 

Om gavebrevet er klart på at huset er forskudd på arv, får barnet avkortet boligens verdi i arven sin når du dør, slik at fordelingen til syvende og sist blir lik mellom barna.

Hvis du er usikker på hvordan du skal lage et gavebrev, kan det være lurt å kontakte en advokat, slik at alt blir gjort riktig. 

Skatteberegning, enkelt forklart

Å beregne skatter, avgifter og kostnader rundt salg av bolig til barn, er nok til å gi de fleste av oss lett hodepine. Her skal vi forsøke å gjøre dette så enkelt som mulig: 

Hvis du tenker på å gi poden boligen mens du enda er i live, blir det ansett som en gave med mindre du selger til full markedspris. Uansett må barna betale en dokumentavgift på 2,5% av boligens markedsverdi. Det gjelder også om du selger den til langt under markedspris. 

Om du vil at barna skal slippe å betale dokumentavgiften, må du vente med å overdra boligen til etter at du er død. Da arver barna boligen til inngangsprisen du opprinnelig betalte for deg, pluss eventuelle investeringer du har gjort i forbedringer siden den gang.

Det er også denne prisen man tar utgangspunkt i, hvis barna skal selge boligen i fremtiden: da må de skatte 22% på gevinst over denne inngangsprisen. Om du gir huset som gave og det er over ett år siden du kjøpte det, er det markedsverdien på huset i øyeblikket som avgjør verdien. 

Selge bolig til barn: Konklusjon

Uansett hvilken metode du velger, er det ingen tvil om at det er lurt å søke råd fra en advokat eller ekspert på eiendomsrett. Å selge bolig til barn kan gjøres riktig – og dermed spare familien for stress, konflikt og økonomisk tap – men det er også mange feller du kan tråkke i på veien.

‍