Gjennomføre visninger: (Åpent, lukket og når kommer dem?)

En visning er din sjanse til å vise frem en bolig til potensielle kjøpere. Det finnes to hovedtyper: åpen visning, hvor alle kan stikke innom, og privat visning, som er en avtalt tid for en eller få interessenter. Åpen visning er ofte første steg for å tiltrekke mange, mens privat visning brukes for å gi en mer personlig opplevelse. Folk melder seg vanligvis på åpen visning via meglerens nettside eller ved oppmøte, mens privat visning krever en avtale.

Tidspunktet for påmelding avhenger av interessen – noen melder seg på med én gang annonsen er ute, andre venter til etter første visning. For å lykkes må du forberede boligen godt, være klar over juridiske forpliktelser som egenerklæring, og ha realistiske forventninger til pris og prosess.

Åpen visning: Når alle er velkomne

Hva er det?

En åpen visning er som et åpent hus – hvem som helst kan dukke opp, enten de er seriøse kjøpere, nysgjerrige naboer eller folk som bare elsker å kikke på boliger. Den annonseres offentlig, ofte på Finn.no, i aviser eller på meglerens nettside, og holdes vanligvis på et bestemt tidspunkt, som en søndag ettermiddag.

Hvordan fungerer det?

Forberedelse: Megleren setter opp en annonse med tid og sted. Du sørger for at boligen er ryddig, ren og innbydende – tenk nyvasket, litt luftige gardiner og kanskje en kake i ovnen for god lukt.

Under visningen: Megleren tar imot gjestene, viser dem rundt og svarer på spørsmål. Noen meglere lar deg være til stede, men ofte anbefales det at du holder deg unna, slik at kjøperne føler seg friere til å diskutere.

Registrering: De som kommer, skriver seg ofte opp på en liste med navn og kontaktinfo. Dette hjelper megleren å følge opp interesserte senere.

Fordeler og ulemper

Fordeler: Åpen visning tiltrekker mange på kort tid, noe som kan skape en følelse av etterspørsel. Det er også mindre tidkrevende for deg, siden alt skjer på én dag.

Ulemper: Ikke alle som kommer er seriøse. Noen er bare nysgjerrige, og det kan føles litt invaderende å ha fremmede i hjemmet ditt.

Eksempel: Tenk deg at du selger en leilighet i Oslo. Du holder en åpen visning en søndag kl. 13–14. Femten personer kommer innom: ti er potensielle kjøpere, tre er naboer som vil se hvordan du har pusset opp, og to er bare på boligjakt for moro skyld. Megleren noterer hvem som virker interessert og følger opp etterpå.

Privat visning: En-til-en med kjøperen

Hva er det?

En privat visning er en avtalt tid der en eller noen få interessenter får se boligen alene med megleren. Dette skjer ofte etter en åpen visning, når noen vil se boligen igjen eller trenger en dypere kikk.

Hvordan fungerer det?

Avtale: En interessert kjøper kontakter megleren for å booke en tid. Dette kan være noen som var på åpen visning eller noen som ikke kunne komme.

Under visningen: Siden det er færre folk, blir opplevelsen mer personlig. Kjøperen får tid til å stille spørsmål, måle rom eller diskutere detaljer som ikke kom opp på åpen visning.

Fleksibilitet: Privat visning kan skje når som helst, også på kveldstid eller i ukedager, avhengig av hva som passer.

Fordeler og ulemper

Fordeler: Kjøperne som ber om privat visning er ofte mer seriøse. De har allerede vist interesse og er villige til å bruke tid på boligen din.

Ulemper: Det kan være mer tidkrevende for deg, siden du må forberede boligen flere ganger. Det krever også god koordinering med megleren.

Eksempel: La oss si at Kari og Ola var på åpen visning og likte leiligheten din, men de vil se den igjen for å sjekke om barnevognen får plass i gangen. De avtaler en privat visning tirsdag kveld. Megleren viser dem rundt, og de får tid til å diskutere om dette er drømmeboligen.

Når melder folk seg på?

Påmelding til visning varierer, men her er hvordan det typisk fungerer:

Åpen visning: Noen meglere krever påmelding på forhånd via nettsiden deres, spesielt hvis det er begrenset plass eller smitteverntiltak. Andre lar folk bare møte opp. Interesserte melder seg ofte på så snart annonsen er ute, men mange bestemmer seg i siste liten – noen ganger rett før visningen starter.

Privat visning: Her må kjøperen alltid kontakte megleren for å avtale tid. Dette skjer ofte etter en åpen visning, men noen kontakter megleren direkte hvis de for eksempel så annonsen på nettet og ikke kunne komme på den åpne visningen.

Tidslinje: I et hett marked kan folk melde seg på visning innen timer etter at annonsen er publisert. I roligere markeder kan det ta dager eller uker før interessen bygger seg opp. Megleren holder deg oppdatert om hvor mange som har meldt seg på.

Tips: Spør megleren om hvordan de håndterer påmeldinger. Noen bruker digitale verktøy som automatisk sender ut påminnelser, mens andre ringer rundt til interesserte.

Eksempel: Du selger en hytte på fjellet. Annonsen legges ut på mandag, og innen onsdag har ti personer meldt seg på åpen visning via Finn.no. Etter visningen ringer to familier for å booke privat visning, mens en tredje familie, som ikke kunne komme på søndag, kontakter megleren direkte for å se hytta neste helg.

Hvordan forberede deg til visning

For at visningen skal gå som smurt, må du tenke som en kjøper. Hva ville du lagt merke til hvis du var på visning? Her er noen praktiske tips:

Rydd og rengjør: En ren bolig gir inntrykk av at den er godt vedlikeholdt. Støvsug, tørk overflater, og fjern personlige ting som familiebilder – det hjelper kjøpere å se for seg sin egen fremtid i boligen.

Små reparasjoner: Fiks løse dørhåndtak eller dryppende kraner. Småfeil kan gi inntrykk av større problemer.

Skap stemning: Åpne gardiner for å slippe inn lys, sett på litt rolig musikk, og vurder å ha nøytrale dufter som nybakt brød eller kaffe.

Vær ærlig: Du er juridisk forpliktet til å opplyse om feil og mangler ved boligen. Dette gjøres gjennom en egenerklæring, der du lister opp alt du vet om boligens tilstand – som fukt i kjelleren eller et tak som må skiftes om noen år.

Juridisk tips: Egenerklæringen er viktig. Hvis du glemmer å nevne noe vesentlig, kan kjøperen kreve erstatning senere. Vær så ærlig som mulig, og spør megleren om hjelp hvis du er usikker.

Juridiske krav og økonomiske realiteter

Juridiske forpliktelser

Når du selger en bolig i Norge, må du følge lover som avhendingsloven. Dette inkluderer:

Egenerklæring: Som nevnt, må du gi en ærlig beskrivelse av boligens tilstand.

Takst eller tilstandsrapport: En takstmann vurderer boligens verdi og tilstand. En god rapport gir kjøperne trygghet og reduserer risikoen for konflikter.

Meglerens rolle: Megleren har plikt til å gi korrekt informasjon og sørge for at prosessen er transparent.

Økonomiske realiteter

Prisforventninger: Sett en realistisk pris sammen med megleren. Hvis du priser for høyt, kan du skremme bort kjøpere. For lavt, og du taper penger.

Kostnader: Husk at meglere tar en provisjon (ofte 1–2 % av salgssummen), og du må betale for ting som takst, styling og annonsering.

Budrunde: Etter visning starter budrunden. Her kan interessen fra visningene påvirke hvor høyt budene går. En god megler hjelper deg å navigere budene for å få best mulig pris.

Eksempel: Du selger en leilighet til 4 millioner. Meglerprovisjonen er 1,5 %, altså 60 000 kr. I tillegg betaler du 15 000 kr for takst og 10 000 kr for styling og annonser. Totalt bruker du 85 000 kr, men en godt gjennomført visning kan gi deg flere bud og en høyere salgssum enn forventet.

Typiske scenarioer: Slik kan det gå

Hett marked: Du holder en åpen visning, og 30 personer dukker opp. Flere ber om privat visning, og budrunden går over takst. Gratulerer, du får solgt over prisantydning!

Rolig marked: Bare fem personer kommer på åpen visning, og ingen melder seg på privat visning med én gang. Megleren må jobbe aktivt for å følge opp interessenter, og det kan ta litt tid før du får bud.

Uventede utfordringer: En kjøper oppdager fukt i kjelleren under privat visning. Heldigvis hadde du opplyst om dette i egenerklæringen, så det blir ingen konflikt, men det kan påvirke budene.

Våre beste råd for en vellykket visning

Samarbeid med megleren: De er eksperter på å markedsføre boligen din. Lytt til rådene deres om pris, timing og presentasjon.

Vær realistisk: Ikke alle boliger selges over natten. Ha tålmodighet, spesielt i et rolig marked.

Gjør det personlig, men nøytralt: Kjøpere vil kunne forestille seg sitt eget liv i boligen, så fjern for personlige ting, men behold noe sjarm som viser at det er et hjem.

Følg opp: Spør megleren om tilbakemeldinger fra visningene. Hva likte folk? Var det noe de stusset over? Dette kan hjelpe deg å justere strategien.

Kostnader og tidsbruk ved åpen og privat visning

Hvis du bruker en eiendomsmegler, er kostnadene for visninger vanligvis inkludert i meglerens provisjon (ofte 1–2 % av salgssummen, f.eks. 40 000–80 000 kr for en bolig til 4 millioner). Dette dekker planlegging, annonsering, gjennomføring av både åpen og privat visning, og oppfølging.

Noen meglere tar ekstra for styling (5 000–15 000 kr) eller annonsering (5 000–10 000 kr). En åpen visning tar typisk 1–2 timer, mens privat visning kan ta 30–60 minutter per interessent. Gjør du det selv, sparer du meglerkostnader, men må regne med tid til markedsføring (f.eks. lage annonse på Finn.no, ca. 1 500–3 000 kr), koordinering og gjennomføring (4–8 timer per visning).

Du må også håndtere juridiske krav som egenerklæring og tilstandsrapport (10 000–20 000 kr for takstmann), og det krever god kunnskap for å unngå feil. Vær oppmerksom på at meglernes nettverk ofte trekker flere kjøpere, noe som kan gi høyere pris og oppveie kostnadene.

Oppsummert: Gjennomføre visninger

Visninger er din mulighet til å skinne som selger. Åpen visning trekker mange og skaper buzz, mens privat visning gir seriøse kjøpere en dypere titt. Folk melder seg på når de ser annonsen eller etter å ha vært på åpen visning, men tidspunktet varierer med markedet. Forbered boligen godt, vær ærlig om tilstanden, og sett realistiske forventninger til pris og prosess. Med en god megler i ryggen og litt innsats kan visningen bli starten på et vellykket salg.

Har du flere spørsmål om visninger eller boligsalg? Spør megleren din – eller tenk på meg som den hjelpsomme naboen som alltid er klar for en prat!

‍